greentown2020 (greentown2020) wrote,
greentown2020
greentown2020

Categories:

Бестолковая аналитика на рынке жилья - многострадальная тема.

kievvlast.com.ua
   Каждый сам за себя? Девелоперы и консультанты Киева - о проблемах в сфере аналитики для рынка жилья. 14 августа 2018 г.
Аналитика на первичном рынке жилья - многострадальная тема, стабильно генерящая баталии в СМИ и соцсетях.

      на фото: ЖК Женева в центре Днепра: Квартиры размели, как горячие пирожки. Не знаете почему?Открою секрет за $ 200.


    Консалтинговые компании жалуются на низкое количество запросов от девелоперов и невнятные техзадания, а также отсутствие автоматизации и системности. Девелоперы жалуются на достоверность данных и нежелание компаний ими делиться.
Как стало известно KV, 10 августа 2018 года состоялся воркшоп Red Community “Аналитика для рынка недвижимости”.
Участники воркшопа - представители девелоперских и консалтинговых компаний Киева - обсуждали проблемы, с которыми они сталкиваются. Среди таких проблем - отсутствие достоверной и качественной аналитики на рынке первичного жилья, системы сбора и анализа данных, общая закрытость и тому подобное.

Неизбежное условие: закрытость
По словам коммерческого директора компании “Caspian Service” Виктории Нероды, без информации от аналитиков сложно понимать желания и требования покупателя, а как итог - тенденции рынка в целом. Кроме того, данными о своих продажах готовы делиться далеко не все компании.
“Все аналитики и девелоперы получают данные разными способами: оценочные методы по сопоставимым объектам, конкурентная разведка, покупка данных в отделах продаж. Все понимают, что, выпуская новый объект на рынок и сравнивая динамику, мы видим плюсы, минусы, горизонты развития проектов. Но точные цифры получать сложно. Несколько лет назад была практика покупать данные у отделов продаж конкурентных компаний. Делается это затем, чтобы понимать ситуацию, тенденции, видеть путь развития своих проектов.
Когда мы сотрудничали плотно с UTG (“Украинская торговая гильдия”), они инициировали такой процесс: запрашивать у компаний данные на условиях конфиденциальности: сами компании не раскрываются, но данными можно было делиться открыто. У нас было несколько таких “поставщиков”, но сейчас эта тема заглохла. Эти компании покрывали около 30% и работали в разных сегментах, но мы сопоставляли данные и получали относительно понятные цифры. Но на более точные данные рассчитывать не получалось”.
Константин Олейник, заместитель руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG, говорит, что также часто не выходит запросить данные у крупных компаний - лидеров рынка: те ссылаются на коммерческую тайну.
“Одна из проблем - крупные компании, контролирующие львиную долю рынка, могут не озвучивать объемы построенного ими жилья, ссылаясь на коммерческую тайну. Открытый вопрос: сколько фактически метров квадратных было построено по итогам года. Становится странным, когда компания с долей на рынке до 30% ссылается на необъективные причины при подобных запросах. Если не считать этого, в целом статистика у нас работает неплохо, достаточно регулярно требуются у нас данные по объемам продаж для паспортизации жилья, однозначная структура, можно понять тенденции и настроения покупателей”.
Как итог - девелоперы самостоятельно собирают аналитику. Анна Попруга, представитель KAN Development, признается: нет лучше анализа, чем тот, который застройщик проводит самостоятельно.
“У нас своя аналитика, мы сами делаем и проверяем. Плюс опираемся на опыт и интуицию, состояние рынка, конкуренцию, курс доллара. Все вместе дает понимание, каким должен быть объект. Спасет скорее репутация застройщика, цена и имя, а не аналитика. Можно бесконечно долго считать, анализировать, но если ты строишь коробку посреди поля - скажем, в Киеве это не работает.

    Нас не интересует, как продают другие - нас интересуют наши продажи. Мы собираем информацию, как и все - консалтинг, связи, тайные покупатели, смотрим на строительство, на очереди… И тогда уже появляется понимание, хорошо идем или плохо. Разумеется, точных данных нет и не может быть.

Кроме того, нужно понимать, может ли компания позволить себе аналитический отдел, состоящий из сухих усидчивых людей, что будут “копаться” в цифрах”.
Как решать

Мало просто предоставлять информацию в общий доступ для застройщиков - и консультанты, и сами девелоперы считают, что должна быть систематизация этих данных, дабы аналитика и отслеживание были легче для тех, кто этим пользуется. Ведь от информации напрямую зависит то, как объект “зайдет” и будут ли в нем проданы квартиры - то есть, прогнозирование желаний покупателя и продажа застройщика.
Виктория Пасечник, руководитель проектов в компании Baumarketing, и Анна Попруга из KAN сошлись во мнении: необходимо, чтобы информация была систематизирована, дабы тем самым улучшить работу обоих “лагерей”.
“Если один девелопер предоставит свои данные, где скажет, допустим, что продает 10 квартир в месяц, а другой даст данные про свои продажи 100 квартир месяц, то нужно понимать соотношение комплексов и объемов. Чтобы девелоперы делились информацией, им нужно подготовить логику, базу, систему подсчета - чтобы было понимание, что в какую бочку падает и как будет перемешиваться, так сказать. Мы должны понимать, куда и зачем мы даем данные”, - затронула тему системной структуризации процесса сбора и анализа данных Анна Попруга.
“Пока нет системы первичного учета, нельзя говорить о тех или иных проблемах рынка. Окей, есть Министерство юстиции, Госстат. При необходимости можно найти концы, да и то... Вот застройщики, которые продают квартиры, сдают свою отчетность раз в два квартала. Объемы продаж в итоге можно подсчитать. Но чтобы запустить проект качественного первичного исследования рынка, к нам (консультантам и аналитикам, - KV) должны прийти лидеры рынка”, - говорит Виктория Пасечник.
Еще одна проблема - грамотно сформулированное техническое задание. Как признается консультант в сфере жилой недвижимости Ярослава Чапко, порой застройщики, обращаясь за консалтингом, сами не знают, какой результат им нужен, и оттого техзадания дают весьма пространные.
“Раз в месяц мне приходит ТЗ с запросом “Чего хотят покупатели?”, “Что нужно людям?”. Это случаи, когда у застройщика есть участок и он хочет узнать у людей, что бы они хотели видеть на том участке. Я отказываюсь потому, что ТЗ сформулировано неправильно и я могу дать на такой запрос заведомо неправильный ответ. Уже было немало случаев, когда опрашивали фокус-группу и приходили к явно не тем результатам”, - поясняет Ярослава Чапко.
Кроме того, требуется изменить подход к опросам с участием фокус-групп. Застройщики сошлись в мнении, что репрезентативность результатов опросов групп свелась к минимуму из-за халатного отношения к набору опрашиваемых.
Виктория  Пасечник отметила, что людей в фокус-группы компании-подрядчики зачастую набирают “снежным комом” по своим базам. Поскольку таких групп около тысячи и больше, а люди в них часто одни и те же, качество результатов страдает. Подходить к опросам девелоперам нужно более тщательно.
“Существует 5 видов фокус-групп: микро, универсальная, системные распаровки, интуитивно-экспертная, группа анонимных потребителей. Как минимум, два вида из перечисленных используются в сегменте недвижимости эконом- и среднего класса. Фокус-группы - популярный метод исследования, крупные исследовательские компании проводят их тысячами. Есть одно “но”. Понятие репрезентативности к качественным исследованиям не применяется, только для количественных исследований”.
Люди, которые подбирают участников фокус-группы - рекрутеры - набирают людей из своей базы данных - за 100 гривен на трамвайной остановке - и если по загородному жилому проекту эконом-класса результаты были сносные, то с бизнес-классом эта схема не сработала. По правилам, в исследовании человек в составе фокус-группы может принимать участие не чаще раза в полгода и не может работать в психологии и социологии. Представьте себе базу человек, если б эти правила соблюдались - это почти весь Киев. Отсюда - место для т.н. “актеров”.
“Есть способ это изменить. Средняя цена для фокус-группы - до 500 долларов. Если вы прибегаете к исследованиям с участием фокус-групп, - рекомендует девелоперам Виктория Пасечник, - потратьте больше, но наймите рекрутера и отбирайте людей самостоятельно, уделите внимание характеристикам респондентов и делайте все внимательно, потому что агентство вам не соберет хорошую группу с нуля. Это больше психология, нежели консалтинг. Потому либо делать самим, либо не делать вообще”.
Итог: рынок не готов?

В целом со стороны консультантов на форуме прозвучала мысль, что они девелоперам бывают “не нужны”. Ибо у последних все равно свое видение на параметры объекта и его дальнейшую судьбу, а исследования они предпочитают проводить самостоятельно. Часто девелоперы отклоняют выводы консультантов касательно объекта, и отнюдь не всегда - на пользу своему бизнесу.

     Проблема также состоит в том, что каждый собирает данные для себя, в то время как одно, комплексное решение для всех было бы удобнее и разумнее. Некоторые девелоперы ввиду отсутствия информации подключают и психологию, и собственную интуицию, основанную на предыдущем опыте реализации проектов.
Рассказывает директор по коммуникациям компании “CBS Marketing” Наталья Подольская:
“В регионах мы порой вынуждены полагаться сугубо на интуицию. Так было в Житомире - мы первые, кто начал там строить, а исследования там или в других подобных регионах не проводятся. Своя аналитика у нас появилась только с первыми завершенными объектами.


Такая же история в Запорожье. Мы все делали самостоятельно. Мы столкнулись с тем, что собирали информацию сами, покупать было не у кого, поэтому отслеживали и анализировали сами. Без качественной аналитики никуда, а ее в регионах дефицит”.

     Из вороха озвученных на мероприятии RED Community проблем проявляется еще одна: часто девелоперы сетуют, что консультанты не снабдили их нужной информацией, а консультанты -  что девелоперы сами не прислушиваются к ним. Нет общности и нужного уровня взаимопонимания, а из-за этого порой нет понимания, что именно нужно конечному покупателю и куда движется рынок жилья.
“Из чисто субъективных соображений: девелопмент жилья может быть для собственников не бизнесом, но самореализацией,  - говорит Ярослава Чапко. - Я убедилась после поездки в Кривой Рог: экологически грязный город, однако в нем полно автосалонов премиального класса. И зайди туда застройщик, он мог бы реализовать хорошие проекты жилья. Потому, что деньги у жителей Кривого Рога есть - у них жилья достойного нет. И мы бы пошли на такой проект”.

Девелопер приходит к консультанту купить другой взгляд на свою идею, а потом, на практике, оглядывается на выводы консалтинга, но делает так, как считает нужным”, - говорит Константин Олейник.
Напрашивается вывод, что рынок пока не созрел для того, чтобы получать системный качественный продукт в сфере аналитики. А незрелость его в данном вопросе заключается в том, что нет предпосылок делиться истинными данными компаний без рисков для застройщиков - и конкурентных, и связанных с госорганами. Поэтому пока девелоперы опираются на собственные данные, интуицию, прибегают к проверенным методам вроде “добычи”  информации у других компаний.
Tags: аналитика, девелопер, недвижимость, рынок недвижимости, строительство, участок под застройку
Subscribe

promo greentown2020 february 15, 2017 09:00 11
Buy for 10 tokens
Город будущего в воображении современного человека - это 100 этажные небоскребы и прочие головоломные сооружения, вознесенные на километровую высоту. Но скорее всего, город будущего будет совсем другим. Вот посмотрите на этот уголок Сингапура. Эта обыкновенная уютная пешеходная улица - органичное…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments