greentown2020 (greentown2020) wrote,
greentown2020
greentown2020

Игорь Никонов: О дефиците кадров и европейских партнерах, которые "выкручивают" свои интересы

epravda.com.ua  19 декабря 2019 (Игорь Никонов. Продолжение интервью)


Игорь Никонов. Интервью 2014 года.


— Бизнес все чаще жалуется на проблему с кадрами. Какова ситуация на рынке?
— С рынка кадры взять невозможно, их нужно готовить. В KAN есть своя академия, мы читаем в институтах и техникумах всю технологию.
Строитель — это профессия очень узкая, она должна быть шире. Я требую от мастера, чтобы он понимал эргономику, концепцию проекта. У меня обязан висеть дизайн-проект на каждой строительной площадке, все должны понимать, какой результат будет в конечном итоге. Девелоперов не готовят, их надо учить, их нет, это большое дело.
Огромная проблема — отсутствие правильного трудового законодательства. Если бы оно у нас было жестче, я бы сделал свой учебный центр. Если я человека научил, то он обязан отработать хотя бы три года.
С чем я сталкиваюсь? Я их учу, а они через "пять минут" говорят: "Большое спасибо, у соседа платят больше, я ушел". У тебя руки опускаются.
— Сколько зарабатывает управляющий менеджер проекта?


— По-разному. Одно дело — сколько ты зарабатываешь, и другое — какие преференции у тебя есть. Он может получить жилье, у него дополнительный пакет, возможность участия в бизнесе.

— Десятки тысяч долларов?
— Та нет, меньше. У нас проектов много, и менеджер проекта — это важная роль, но не ключевая. У нас есть генеральный директор, есть "замы".
— Какие зарплаты у каменщиков, штукатуров, прорабов?
— У каменщиков, штукатуров, прорабов зарплаты давно больше 500 долл.
— Чувствуется дефицит рабочих рук? Все же уезжают работать в ЕС.
— Огромный дефицит, честно, огромный дефицит.
— Нет ощущения, что дефицит начинает уменьшаться?
— Нет. Он затормозился, но не уменьшился. Грубо говоря, обратного притока точно нет. Сейчас откроют Германию, и миграционные процессы возобновятся с двойной силой. Они туда поедут еще быстрее, чем в Польшу.
Украинские рабочие — это самые лучшие в мире специалисты. Я говорю как строитель. Я пытался брать турков, таджиков... Ребята, небо и земля. Лучше украинцев нету никого.
До европейцев сейчас только дошло, что нужно быстро открыть границы, дать визы и чтобы они туда все уехали. Я бы на их месте сделал это гораздо раньше, а они еще умничали, "безвиз" нам не давали.
— Вы в одном интервью говорили, что планируете приглашать рабочих из Средней Азии.
— Планировали, не получилось. Мы их набрали, официально получили разрешение в Министерстве социальной политики.
Проблема в чем? Мы думали: как хорошо, они не пьют, мусульмане, работают 12 часов в сутки. Но у них производительность меньше, чем наш за восемь часов делает, а качество и контроль качества — для меня удорожание, я должен контролировать это качество больше.
Если генетически все твои сто поколений никогда кирпичи не клали, то очень маловероятно, что ты этому научишься. А у нас, если все поколения этим занимались.
У меня в Польше друзья говорят: "Слушай, мы повыгоняли поляков к чертовой матери, взяли украинцев, они в два раза лучше и дешевле в два раза". И меня реально жаба давит.
— Мы можем сравниться с их зарплатами?
— Мы вынуждены будем это сделать. Что является показателем? Покупательная способность населения. То есть мы даем возможность людям зарабатывать. Борьба с ФОП в этом свете — большая ошибка. Это ни в коем случае делать нельзя.
Огромное количество бизнесов существует, потому что такая форма налогообложения дала возможность уменьшить свою себестоимость, затратную часть. Ошибочно думать, что если ты ФОП нагрузил, и они должны будут платить больше, то этот бизнес так и останется, а власть будет получать больше налогов. Нет, конечно. Бизнес исчезнет.
Параллельно нужно создавать больше производств, чтобы "белая" зарплата была выше. Для этого нужно высокотехнологическое, высокомаржинальное производство по примеру индустриальных парков или государственных инфраструктурных программ.
Когда мы это наладим, производительность в стране увеличится, ВВП вырастет и тогда можно будет прикрутить немного гайки и ФОП.
— То есть вы идейно не поддерживаете эту инициативу государства? Ее суть же не в том, чтобы всех предпринимателей обложить неподъемными налогами.
— Эта инициатива — следствие давления европейских партнеров.
— Мы постепенно подходим к тому, что европейские партнеры мешают нам жить.
— Нет, они своими делами занимаются, они все делают правильно. Я перед ними снимаю шляпу, потому что они в каждом элементе крутят свое кино. Они выдавливают, выкручивают свои интересы.
Все страны, которые поднимались из руин, прошли через льготы. Посмотрите на Словакию. Ребята весь автопром забрали себе, вы что думаете — им льготы не давали? Да еще какие льготы!
"Чем отличается девелоперский бизнес от банка? Ничем. Ты точно так же берешь у людей деньги, только ты ничего не гарантируешь"

Об "Укрбуде", партнерах и непрозрачном строительном рынке
— В одном интервью вы сказали, что 80% владельцев девелоперских компаний неизвестны.
— Да, это так. Мы не отрегулировали строительную отрасль. Например, вы вложили в банк деньги. Там президент правления и учредители известны. Там если кто-то что-то украл, их будут догонять по всему миру.
Чем отличается девелоперский бизнес от банка? Ничем. Ты точно так же берешь у людей деньги, только ничего не гарантируешь. За многими компаниями волей-неволей стоят какие-то чиновники, прокуроры, которые не должны там стоять.
Когда, не дай Бог, случится кризис, к кому люди придут? Я вам расскажу, к кому: к Кличко и Зеленскому.
— Говорят, что многие используют строительный бизнес для "отмывания" денег, добытых незаконным путем.
— Нет, это неправда.
— Если много "кэша" непонятного происхождения.
— Что ты сделаешь за "кэш"? Все материалы все равно пробиваешь официально, НДС платишь. Я не очень понимаю, что такое "отмывать" деньги.
— Сейчас у всех на слуху "Укрбуд". Какой-то негативный сценарий с этой компанией может возыметь эффект домино?
— Вы себе даже не представляете, какой. Конечно. Я не понимаю до конца, что там происходит, но я очень хочу, чтобы это разрешилось нормально.
(Интервью состоялось 4 декабря, до ключевых событий вокруг компании "Укрбуд", после которых стало известно, что "Киевгорстрой" достроит объекты компании. — ЭП)
— Вы знаете владельца сети ресторанов Tarantino Дмитрия Федотенкова, который стал одним из новых инвесторов "Укрбуда"?
— Нет, я его не знаю. Слышал, что ресторатор, но с ним не знаком.
Що насправді сталося з "Укрбудом": історія падіння з великою ціною
— Он приходил к киевским застройщикам знакомиться и искать финансирование. К вам не приходил?
— Ко мне нет, но ко многим приходил. Я знаю, что приходил и Максим Микитась ко многим людям, не только к застройщикам. Речь шла о продаже отдельных проектов.
Я в этом процессе не участвовал, мне неинтересно. Я никогда в жизни не возьму ни одного проекта "Укрбуда", они мне не нужны. У меня другой подход, мы вообще на разных полюсах.
— После смены власти есть ощущение, что изменились сферы влияния между разными группами на рынке?
— Во-первых, этого пока никто не понимает. Во-вторых, непонятна ситуация в Государственной архитектурно-строительной инспекции. Я вообще не понимаю, что происходит. У меня скоро подходит период, когда надо будет сдавать документы в эксплуатацию, а в ГАСИ лепят 80% отказов.
Я не очень понимаю, что это за тенденция такая: конкурс не проведен, руководителя конкретного нет, что творится — непонятно. Если они считают, что в бардаке можно что-то сделать, то я не согласен с этим. Должны быть порядок, понимание и стабильность.
В ужасе думаю, что сейчас отдам документы и мне тоже будет отказ.
— К ГАСИ всегда было много вопросов. Ее считают "черной дырой". Как у вас складывались отношения с ГАСИ?
— Никогда нельзя рубить и называть что-либо "черным" или "белым". У нас в стране нет ничего черного и ничего белого, везде есть положительные и отрицательные моменты.
С другой стороны, если девелоперы захотят по декларационному методу действовать в разрешительной системе, ничего хорошего не будет. Будет сплошное вранье, будет просто а-ля Войцеховский, сразу говорю.
С другой стороны, ни один проект нельзя сделать, выполняя каждый пункт по нормам. В этой сфере все равно нужны умные компромиссы. Во всем мире так.
— Вы слышали о том, что в ГАСИ пытались поставить "смотрящим" от Офиса президента Сергея Кучера?
— Не слышал про какого-то "смотрящего". Более того, я точно знаю, что там не сформирована команда, никаких "смотрящих", мне кажется, там нет. Если бы там был "смотрящий", то отказов, наверное, не было бы.
— Вы знакомы с Андреем Ваврышем (бывший чиновник КГГА, CEO Saga Development. — ЭП)?

— Конечно, знаком. Он работал в КГГА, когда я был первым "замом" Кличко. Мне там подчинялись все, и он в том числе.
— О его работе много историй рассказывают. Нет ощущения, что его влияние усилилось?
— Я не вижу, честно говоря, где он может влиять.
— У него хорошо пошел бизнес, он быстрее начал строить.
— Слушайте, ну, молодец.
— Не выглядит так, что успехи Вавриша могут быть связаны с его дружбой с Андреем Богданом (глава Офиса президента. — ЭП)?
— Откуда же я знаю? Любой человек мог заходить на земельные участки. Ему, наверное, кто-то поверил и отдал площадки.
— Где вы берете деньги на запуск проекта?
— Я сам небедный человек, скажем так.
— Вы свои средства вкладываете?
— Конечно, есть свои средства. Иногда беру у партнеров. Мы так строим, что мне много денег на проект не нужно. Я вкладываю несколько миллионов (долларов. — ЭП) и потом мы начинаем продавать.
Вопрос в другом: есть ли у меня резервы достроить? Есть. Либо договоренность, что под проценты деньги возьму и дострою. Либо с банком соглашение, что он меня прокредитует. Либо у меня четкий баланс площадей. Я некоторым людям могу непроданные квартиры отдать, но стройку закончу.
— У вас были общие проекты с Василием Хмельницким?
— Делаем UNIT.City и UNIT.Home. Я считаю, что это бомба-проект.
— Раньше вы говорили, что не хотели бы рассказывать о всех своих партнерах. Почему? Они не хотят афишировать свои инвестиции?
— Сейчас у меня уже практически нет партнеров. Их несколько человек всего. Я поменял политику в этом направлении.
— Это потому, что у вас появился больший запас прочности?
— Абсолютно верно.
Партнерство — это наука, очень серьезный процесс, изматывающий, тяжелый. Все умничают, все хотят рассказать, что они умнее тебя. Боятся, что их обманут. Ты все время должен сдавать какие-то анализы. Мне это, честно говоря, осточертело.
— С какими банками вы сотрудничаете?
— С Ощадбанком в основном, "Альфа банком".
— Некоторые ваши стройки помогал запускать Степан Черновецкий?
— Было такое, да, но это не мои стройки, это его стройки.
— Под вашим девелопментом?
— Да, под моим девелопментом, абсолютно верно.
— Какие это стройки?
— В "Комфорт тауне" есть деньги Степана Черновецкого, скажем так. Он один из инвесторов. Больше нигде нет. При этом я не являюсь и никогда не являлся инвестором "Комфорт тауна".
(Ранее в интервью УП в 2014 году Никонов говорил, что "Комфорт таун" полностью его проект. "Комфорт-Таун" – мой проект на 100 процентов", — говорил девелопер).
Отрывок из интервью
— Вы с Вадимом Столаром были партнерами в проекте 101 Tower.
— Он давно оттуда вышел, в 2014 году еще.
— То есть вы бизнес-партнерами сейчас не являетесь?
— Нет, сейчас не являюсь.

О зеленых зонах, отвратительных высотках, "никаких" набережных и "ценных жуках"
— Как Киев должен развиваться? За счет уплотнения или застройки новых территорий?
— Самая большая проблема — когда города начинают бесконтрольно расти в сторону, а транспортная и социальная инфраструктура не успевает за ростом города. Это огромные деньги.
Почему Манхэттен строится вверх? Потому что концентрация людей позволяет это делать. Но инфраструктура — больницы, детские сады — обязана быть. Дорога не может строиться в пустоте, вокруг нее надо делать инфраструктуру.
Развитие инфраструктуры должно быть четко синхронизировано с количеством людей, которые там живут. Например, строительство метро экономически обосновано при 140-180 тыс людей, живущих вокруг одной станции.
Если строят дороги, то вдоль них должны быть инфраструктурные объекты, общественные и производственные здания, жилье. В противном случае мы будем делать экспансию в регионы, а для этого нужно еще больше вкладывать в сети. При строительстве дорог и мостов надо прокладывать коридоры для канализации, воды, тепла, электроэнергии.
"Высотка — это не синоним плохого здания. Во всем мире — наоборот. Главное — концентрация людей на единицу площади"
— Уплотнение города может быть органичным? Киев изуродован высотками, непонятными зданиями.
— Киев изуродован плохими высотками, отвратительными с точки зрения их архитектурных особенностей. Может, места, на которых они стоят, неправильно выбраны, но высотка — это не синоним плохого здания. Во всем мире — наоборот.
Первое здание на фото — 21-этажный дом Diamond Hill, который строил КАН Девелопмент
Главное — концентрация людей на единицу площади. Я сторонник комфортной и низкоэтажной среды. Проекты, где много высоток, создают не совсем комфортную среду для жизни.
— Где вы находите участки для застройки?
— Ищем. Честно говоря, проблема. Участков много, но, как правило, это неработающие предприятия. Свободных участков не осталось абсолютно.
— При Черновецком все раздали?
— Не знаю. Я сам очень мало отводил земли. Меня либо приглашали в проект в виде девелопера, как в случае с ЖК "Комфорт таун", либо я с кем-то шел, у кого земля была.
Посмотрите на огромные территории заводов "Большевик", "Теличка", это огромный потенциал. То же самое — водные и прибрежные зоны. Проблема, на мой взгляд, есть с "прибережною захисною смугою".
В мире все самые "крутые" объекты недвижимости, не частные, находятся вдоль рек и озер. Все визитные карточки городов, начиная от Лондона и заканчивая Барселоной, известны именно этим. А у нас существует закон, по которому 100 метров, будь любезен, не трогай.
Вы знаете, зачем защитная полоса? Чтобы уберечь водные артерии от воздействия сельскохозяйственных земель, от нитратов и фосфатов, которые стекают туда. Нам срочно надо менять законодательство, тогда Киев станет намного лучше.
"Мертвая" набережная бесит, если честно. Это большой потенциал. Для области это строительство коттеджных городков, инфраструктурных объектов.
Этот потенциал не был использован в Крыму. Всякие "умники" рассказывали, что ничего нельзя строить, а партийные функционеры сперли себе по шесть соток, построили дачки и ездили туда отдыхать. Почему не сделать как турки? Продать участки вдоль берега по 1 евро и застраивать пятизвездочными отелями.
Где бы сейчас был Крым? Думаете, в России? Никогда в жизни. Как только бы туда зашли иностранные инвесторы, о его экспансии никто бы не говорил.
— Почему приостановился проект "Жемчужина Днепра"?
— Этого проекта никогда не было. Ребята пришли ко мне с идеей: есть земля, если Подольский мост построится, то как вы смотрите на этот проект? Я считаю, что проект был бы "бомбический".
— Но там же уникальная природа.
— Не слушайте этот бред. Никакой уникальной природы там нет. Есть затапливаемая территория, на которой не может быть уникальной природы. Там есть ряд сосен, которые ребята обозначили, их трогать не будут. А та чащоба, молодняк, ничего не несет. По проекту территорию засадили бы "крутыми" растениями.
Что стоит за этим популизмом? Есть 40 дачников, которые хотят там жить, и чтобы там всегда была окраина Киева. Ребята, изменилось время, государство потратило миллиарды долларов (на строительство Подольского моста. — ЭП). Вы считаете, мост построили, чтобы на дачах продолжали жить люди без какого-либо соседства? Это же эгоизм чистейший.
Если этот вопрос опять поднимут, мы готовы общественности представить проект, я готов его защищать. Да, из-за горе-строителей и очень активных общественников это превратилось в какую-то войну.
Я никогда не был на стороне, скажем, "Укрбуда" в вопросе "Солнечной брамы". Я Микитасю лично говорил, когда был первым "замом": "Ты занимаешься ерундой. Построй лучше две высотки по 50 этажей, но сделай парк перед водой, не закрывай вид людям и тебе будут благодарны".
Нельзя прибрежную зону частными строениями занимать, согласен. Однако полезное общественное пространство, набережные, рестораны, бары, пляжи благоустроенные, спортивные сооружения делать надо.
Вы посмотрите на набережную на Оболони. Она же никакая, но как люди к ней тянутся. То есть даже она притягивает людей, хотя сделана через одно место.
— Там теперь есть парк "Наталка".
— Нет, "Наталка", кстати, очень приятное место. Набережная рядом. Аналог любого города швейцарского, немецкого возьмите, какие там набережные? Все обустроено, люди сидят, люди с водой на "ты". И не только когда жарко, но и когда холодно. Там можно спокойно находиться и осенью.
А у нас одно и то же: хотим сделать заказник, чтобы туда никто не ходил, разводить там ценные породы жуков.
— Эта земля в урочище Горбачиха находится в аренде у вашей фирмы или связанной с вами фирмы?
— Нет, это не моя фирма, мы не связаны.
— Фирма "Будівельний міжгалузевий альянс", у которой участок в аренде, была зарегистрирована по адресу Рыбальская, 22. Там же, где раньше была зарегистрирована "КАН девелопмент".
Среди акционеров компании — Александр Бодюк и Дмитрий Тимофеев, которые были связаны с "КАН девелопмент" и ликвидированной "КАН строй".
— Я точно этим не занимаюсь. Это мои друзья, с которыми я много лет дружу. Мы договаривались, что они покупают землю, а мы за свои деньги делаем проект. Мы его сделали.
Юридически это со мной никак не связано, а с точки зрения договоренностей — связано, да. С точки зрения моих финансовых обязательств: если там будет все нормально, я готов вкладывать туда свои деньги.
— В 2018 году аренду этого земельного участка продлили еще на десять лет.
— Да, и они платят за аренду мама не горюй. Уже 10 млн долл заплатили. Если не ошибаюсь, миллион в год.
Tags: Киев, девелопер, застройка, недвижимость, рынок недвижимости
Subscribe

promo greentown2020 february 15, 2017 09:00 11
Buy for 10 tokens
Город будущего в воображении современного человека - это 100 этажные небоскребы и прочие головоломные сооружения, вознесенные на километровую высоту. Но скорее всего, город будущего будет совсем другим. Вот посмотрите на этот уголок Сингапура. Эта обыкновенная уютная пешеходная улица - органичное…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments