greentown2020 (greentown2020) wrote,
greentown2020
greentown2020

Почему многоэтажная застройка спальных районов — это плохо?

begemot.media

Карл Волкогон.

Мы поговорили с архитекторами, экспертами, застройщиками и властями - чтобы составить единую картину того, что происходит со строительством жилья в Украине и предсказать, чего ждать в будущем.

   картинка источник
Почему массовая жилая застройка в Украине - сильно отличается от европейской? Почему на смену советским “панелькам” и девятиэтажкам - пришли 25-этажные “человейники”, хотя в мире от них отказались 30 лет назад? Какую роль тут играет коррупция? И сколько денег покупателей квартир уходит на взятки?
1. Почему урбанисты против многоэтажного жилья на окраинах?
«У нас по Киеву впечатление – что средняя этажность теперь 25 этажей»
Инженер и архитектор Дмитрий Макагон — активно путешествует по миру и делиться на своей страничке в фейсбуке наблюдениями о застройке, городской инфраструктуре и решениями, которые принимают власти в разных странах. Вместе с ним мы разбираем, почему — многоэтажные дома в том виде, котором они есть в Украине — это не очень хорошо для развития города.
«Я не могу сказать, что много этажность — это прямо таки зло всех зол. Намного хуже, что некоторые районы Киева, того же левого берега имеют только одну функцию. Спального района. По сути — он полностью застроен «муравейниками», где люди только спят. А работают преимущественно на правом берегу. И поэтому постоянно тратят свое время и нагружают инфраструктуру города поездками через Днепр.»
Сама концепция “спального района” в СССР — подразумевала только одну функцию — спать. Сложилось это исторически. Микрорайоны строили вместе с заводами. Потому что производства как правило были вредными и жить в промзоне — нельзя. Поэтому и происходило разделение на место жизни и работы. Но сейчас — заводы позакрывались, а жилье — так и строят. С одной функцией. Хотя современный подход в развитых странах другой. Смешивание функции. Строительство офисов, магазинов, и жилья рядом (иногда в одном доме).
Вторая проблема, которую выделяет Дмитрий, в самой организации жизни в таких районах. Из-за слабого комплексного планирования, получается, что жилья строят много, а территория вокруг неразвитая и неудобная — двор заполнен машинами, деревьев нет, в лучшем случае есть детская площадка.
«Нет комплексного подхода. Ставят одну высотку, а вокруг нее пустырь, который не несет в себе какой-то функции для жителей. Там обычно свалка мусора и никакого благоустройства.»
«Если бы, например, не строить 25-этажку с пустырем вокругу, а построить две 9-этажки, они будут занимать больше территории. Для благоустройства будет меньше площади, а значит его можно сделать более качественным, так как меньше будет дешевле содержать. У нас на самом деле город очень “размазанный”. То есть он очень большой по площади, но низкая плотность населения. Например, плотность Киева в два раза ниже плотности Копенгагена. И это с нашими высотками! Я понимаю логику застройки центра города высотками. Там земля дороже. Но строить 25-этажки на окраинах, не правильно.


   И что получается? У нас центр Киева средней этажности, а к окраинам – она только растет. Обычно города наоборот в центре выше, а дальше ниже. У нас наоборот. Зачем?»
2. Почему у нас так много новых многоэтажек на окраинах? В этом кто-то виноват?
Так почему так происходит? Дальше выясняем у самих застройщиков. Пресс-служба одной из крупнейших украинских строительных корпораций отвечает нам:
«Загальносвітові тенденції глобалізації і концентрації людського потенціалу в мегаполісах країн з низьким і середнім рівнем економічного розвитку пояснюють необхідність компактного розташування населення».
То есть количество этажей — просто объясняется. Чем их больше, тем дешевле получается квадратный метр для покупателей. И тем проще их найти. Математику процесса нам объяснила эксперт по недвижимости Виктория Берещак.
«Будувати чотири поверхи — немає ніякого зиску, якщо можна побудувати більше. Нехай на цих чотирьох поверхах буде навіть 8 квартир. І умовно кажучи з кожної квартири забудовник має по мільйону. Але не кожна квартира стільки коштує. У рази вигідніше побудувати 22 поверхи і на цих поверхах по 8 квартир — прибуток буде фактично у 6 разів більший».
Подтверждает подсчеты и совладелец крупной украинской строительной компании. Он на условиях анонимности рассказал, как со стороны застройщика выглядит весь этот процесс.



«Если ты можешь построить по нормам больше – то конечно строишь больше. Если у нас есть выбор, построить два дома по 10 этажей или один 25-этажный, мы выберем второй вариант. Это будет дешевле для нас. К тому же мы точно получим прибыль. Если застройщик, потратил на участок миллион долларов и построит там десятиэтажный дом, то цена квадратного метра получится слишком дорогой для покупателя. А в убыток себе никто работать не будет. Никто не будет заниматься стройкой ради стройки.»




«Вся система работает так, чтоб ты потратил максимальное количество денег на “серые” моменты. Потому что по ходу строительства надо “решать много вопросов”. Это не только земля под строительство, но и коммуникации, техническая документация, потом дом надо ввести в эксплуатацию. И тебе везде сначала горит красный свет. Его надо постоянно переключать на зеленый. Этих затрат вы не найдете в официальных отчетах, но они существуют.»
И эти взятки в итоге оплачивает потребитель, когда покупает квартиру. Они просто уже заложены в стоимость квадратного метра. Сколько это?
    «В одном квадратном метре строительства “серая” составляющая, это 200-250 долларов.»

И тут все упирается в то, как выстроены процессы согласования строительства, объясняет эксперт по недвижимости Виктория Берещак.
«У нас дуже дуже застаріла система погодження документації проектної, зокрема земельних питань. І у нас все ще ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція- ред.) діє на правах найбільшого корупціонера країни в сфері будівництва.»
Реалии такие, объясняет наш застройщик на правах анонимности, что по-белому строить очень долго, дорого, а самое главное — глупо. Поэтому популярнее серые и черные схемы.
«90 процентов застройщиков используют “серые” схемы. Это может быть например строительство под видом реконструкции, или нецелевое использование земли. А по черной схеме застройщик может начать работы вообще без документации. А потом уже постепенно через “свой” суд — узаконить строительство.»
В подтверждение — недавнее исследолвание компании Monitor.Estate вместе «Українським клубом нерухомості». Оно показало, что в Киеве 73% домов, которые сейчас строятся — рисковые. Об этом “Украинской правде” рассказал основатель компании Monitor.Estate.
«У Києві 107 об’єктів житлового будівництва, а це понад 51% від загальної кількості новобудов, зводяться на землях з неналежним цільовим призначенням. Окрім цього без отриманих дозволів на виконання будівельних робіт зводиться 101 об’єкт, що становить 48% від загальної кількості»
И Даже если вы кристально чистый застройщик, который строит все по-честному, во время строительства — могут возникнуть непредвиденные проблемы.
«Люди часто будують на тому бізнес, що приходять до забудовників прямо на майданчик. І кажуть – або ви з нами ділитесь такою-то енною кількістю десятків мільйонів, і у вас все нормально. Або у вас тут же виникають активісти, якимсь щось не подобається. І у вас може бути дозвільна документація нормально все без проблем, а паркан вам будівельний знесуть. Так звані “активісти” виринають нізвідки і починають вставляти палки в колеса ще на старти проекту, це дуже затягує процес, зриває терміни і накладає додатковий фінансовий тягар на покупця квартир — у вартість квадратного метра в такому випадку треба закладати ще й “відкат”.»
И в итоге получается, из-за этих хитросплетений — страдают город и люди.
3. Ну хорошо, есть коррупция, а чем это плохо для людей, которые покупают себе квартиру?
Районы с таким жильем через несколько десятков лет могут стать неблагополучными. Или даже превратиться в гетто — объясняет архитектор Дмитрий Макагон.
«Этот дом только построен, а он уже не комфортный! Транспорт неудобный, нет нормального благоустройства, садики переполнены, школы переполнены. Поэтому люди, которые зарабатывают деньги — в итоге продадут эту квартиру и поедут в район получше. Это уже происходило в «капиталистических» странах. Такие спальные районы со временем становятся только хуже, цена на жилье падает. Потому, что никто не хочет там жить. Такое было в Британии, в США, во Франции. В Париже в этих районах живут мигранты, там даже в такие районы полиция боится приезжать.»
В Европе, после неудачных экспериментов с многоэтажными районами отказались от них. В США и Канаде такие высотки не строят уже лет 30, за исключением небоскрёбов в центрах.


Архитектор Кристофер Александер в книге “A Pattern Language: Towns, Buildings, Construction” еще в 1977 году описывал недостатки слишком высоких зданий.



Они разрушают лицо города, они разрушают социальную жизнь, они способствуют увеличению преступности, они делают жизнь трудной для детей, они дорогие в обслуживании, они разрушают градостроительное пространство рядом с собой, отнимая у соседей свет и воздух. Но кроме всех этих рациональных причин градостроительного и экономического характера, существуют эмпирические данные, доказывающие, что многоэтажки способны вредить здоровью и ощущениям человека. Многоэтажки сводят людей с ума.
Происходит это потому, что люди закрываются друг от друга. В таких соседи не знают друг друга. У людей пропадает сплоченность. Отсюда рождается безразличие к тому, что происходит во дворах и подъездах. Потому что человек не чувствует, что этот кусочек улицы ему принадлежит. “Зона комфорта” заканчивается за дверью квартиры или автомобиля — добавляет Дмитрий.
«Люди начинают заботиться только о себе. Главное чтоб в машине был кондиционер, чтобы можно было подъехать к порогу подъезда, забежать по быстрому в квартиру, где ему внутри тоже будет хорошо — застекленный балкон, утепление и опять же кондиционер. Человек отгородился от окружающего мира и ему нормально.»
Для комфортной жизни, улицы и дворы должны быть такими, чтоб там было приятно находится. Чтоб вместо парковок, пустырей и заборов были места, где можно было бы погулять, позаниматься спортом, провести время и социализироваться. На улице вы можете познакомится с соседями, найти общие интересы. Если для этого есть условия — это быстро происходит.
В противном случае во дворы и целые районы становятся неудобными для жизни. Там мало людей, мамы боятся отпускать детей гулять, да и самим взрослым удобнее проводить время дома.
«Вот, например, в Киеве Троещина — спальный район. Он уже в принципе считается не очень хорошим в плане криминала. Уже стереотипы родились. Позняки мне кажется намного в этом плане хуже Троещины. Потому, что когда строилась Троещина, то там была хотя бы социальная инфраструктура. Парки, кинотеатры. Сейчас у нас на Позняках — нет никакого комплексного развития. Строятся только ЖК и ТРЦ.»
Недостаток социальной инфраструктуры в таких районах Киева — тоже распространенная проблема. В департаменте Градостроительства КМДА, нам ответили, что это просчитывается заранее.
Однако на деле в школах на Позняках по 8 человек на место, а очереди в детские сады — достигают тысячи человек. Из-за недостатка мест в садиках, киевский власти приняли решение брать детей без киевской прописки в последнюю очередь, хотя это противоречит конституции.
4. И что с этим делать? Неужели все так плохо?
В конце интервью мы попросили наших героев оценить, что происходит сейчас на рынке и дать прогнозы на будущее. Как будет меняться ситуация с точки зрения покупателей, застройщиков и власти?
Среди покупателей отношение к жилью постепенно меняется.
Застройщик (на правах анонимности): Сам потребитель принимает решение – хочет он жить в муравейнике или нет. Он своими деньгами голосует за вариант. Никто не пойдет покупать некачественное жилье, если будет на рынке качественное. К тому же перед покупкой люди все тщательнее проверяют застройщиков, документы и читают форумы.
Виктория Берещак: Сучасні проекти вони менш схожі на мурашники зразка 10-12 року. Сучасний покупець шукає за свої гроші комфортне середовище по своїх потребах. Зараз вже не так легко знайти охочих жити у мурашниках. Це люди або обмежені в бюджеті, або мазохісти, які люблять таке житло.
Застройщики так же реагируют на эти изменения. Поскольку спрос на менее высокие дома и лучшую инфраструктуру появляется — таких предложений появляется больше.
Виктория Берещак: Забудовники, які пропагують сучасні цінності — їх поки що не дуже багато.


Якщо взяти десь 60 активних компаній, то з них я лише можу максимум десять назвати, які все у своїх проектах прораховують.
Дмитрий Макагон: Сейчас уже есть фасады неплохие, планировки, смешанная застройка. Такое есть. Пока в меньшинстве, но это происходит.
А с точки зрения власти продвижения так же есть. Больше всего — в сфере принятия новых строительных норм. Например новый подход к высотности домов и к плотности застройки.
Виктория Берещак: Мені б хотілося вірити що ми вступаємо в еру закону. Що якимось чином, якимось дивом з’явиться політична воля і бажання регламентувати взагалі діяльність будівельного ринку. Запровадити нові ДБНи ми вже почали. Але є купа старих норм, над якими потрібно працювати.
Еще все наши эксперты говорят о сильном влиянии на строительный рынок — общей экономической ситуации в стране. Если бороться с коррупцией и рейдерством и улучшать условия ведения бизнеса в Украине, то это может привлечь иностранных застройщиков в страну (сейчас их всего несколько). И для экономики Украины — строительная сфера может сыграть важную роль.
Застройщик (на правах анонимности): Если экономика улучшится, появятся ипотечные программы как 2006-2008 годах или в 12-13. Как только улучшиться ситуация, Украину ожидает реальный строительный бум.
Виктория Берещак: Ринку потрібна іпотека, про неї говорять усі. Вплив іпотеки на економіку країни шалений. Тому що кожна гривня вкладена в іпотеку, дає 11,6 гривень у ВВП країни. Економічний зиск мають всі. Цього чекають і забудовники, і покупці, і банки. Будівельна галузь може стати драйвером країни.
А если говорить про цены на жилье — то на данный момент они сильно зависят от курса доллара. Рынок сильно реагирует на политическую и экономическую ситуацию в стране.
Tags: Киев, микрорайон, недвижимость, недогород, окраина, ошибки, рынок недвижимости, спальный район, трущобы
Subscribe

promo greentown2020 february 15, 2017 09:00 11
Buy for 10 tokens
Город будущего в воображении современного человека - это 100 этажные небоскребы и прочие головоломные сооружения, вознесенные на километровую высоту. Но скорее всего, город будущего будет совсем другим. Вот посмотрите на этот уголок Сингапура. Эта обыкновенная уютная пешеходная улица - органичное…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments