greentown2020 (greentown2020) wrote,
greentown2020
greentown2020

Categories:

Специфика украинского девелопмента

26.07.2006

     В переводе с английского языка слово «девелопмент» (development) означает «развитие». В сфере недвижимости этот термин означает сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости. Радомир Цуркан, заместитель генерального директора компании HCM Group, отмечает, что «девелопмент – это сложная и многофункциональная деятельность в сфере недвижимости, направленная на создание объекта недвижимости с целью его реализации либо использования». В одном из известных мировых изданий по данной тематике – Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business – можно прочесть такое определение: «Девеломент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных участков».

картинка источник  кликабельно


по теме: Неликвидные стилобаты: кто виноват и что делать!?

В целом, ключевым атрибутом девелопмента является последовательность прохождения ряда этапов:
– Приобретение земельного участка, определение его коммерческого потенциала с учетом вариантов развития рынка, конкурентных проектов, степени сложности освоения участка, существующих и будущих ограничений, и т.п.
– Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Формирование первоначального заключения по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта.
– Разработка макро-концепции объекта и эскизного проекта (стадия «ПП»).
– Разработка детальной концепции и проекта с внутренними архитектурно-планировочными решениями (стадия «П»).
– Разработка архитектурного проекта на основе концепции и согласование до получения позитивного заключения госэкспертизы.
– Получение разрешения на строительство.
– Строительство объекта.
– Маркетинг и сдача в аренду по предварительным договорам.
– Сдача в эксплуатацию и открытие объекта.
– Инвестиционная продажа готового объекта как бизнеса.
Финансирование. На практике ситуация такова, что на начальных этапах проекта все затраты, связанные с поиском и приобретением земельного участка, анализом наилучшего использования, разработкой концепции и архитектурно-планировочных решений, девелопер несет за счет своих средств или средств партнеров. Затем, когда получены все разрешительные документы, у девелопера появляется возможность обратиться за кредитом в банк или осуществить форвардную продажу проекта институциональному инвестору. В целом, средства инвесторов и кредиты могут появиться в проекте на любой стадии проекта, однако их привлечение на ранних стадиях связано с высокими рисками для доноров, и поэтому девелопер будет вынужден в существенной степени делиться с ними своей прибылью. Если же речь идет о более поздних стадиях проекта, средства – как заемные, так и инвестиционные – можно привлечь по меньшей стоимости, однако их значимость для девелопера уже не так важна, как в начале.


Таким образом, финансовый менеджмент в сфере девелопмента – это достаточно сложный и комплексный процесс достижения компромисса между двумя взаимосвязанными интересами девелопера – желанием делиться прибылью и рисками. Если девелопер заинтересован в получении всей прибыли и несет все риски по проекту сам, он использует только собственные средства. Если готов поделиться долей прибыли для того, чтобы разделить часть рисков – привлекает средства банков или соинвесторов на более поздних стадиях. Если готов поделиться существенной частью прибыли в обмен на покрытие значительной доли рисков – привлекает инвестиции и кредиты на ранних стадиях. Не стоит забывать также об эффекте финансового левериджа и о том, что для реализации крупных проектов у девелопера просто может не быть свободных средств. Все это делает вопросы управления финансами в девелопменте еще более сложными.

      В то же время, отмечая определенную последовательность этапов девелопмента, Владимир Школьник, председатель наблюдательного совета ОАО «Славутич», считает, что каждый конкретный проект индивидуален: «Четкой последовательности не существует. Можно, например, строить под кого-то, кто имеет свой проект и готов его финансировать. Совсем другая ситуация, когда девелопер решается что-то строить на свой страх и риск. Кроме того, если это торгово-развлекательный комплекс, то будет один алгоритм, если жилой дом – другой, офисный центр – третий. Нет общей схемы, каждый раз приходится начинать с разных сторон: в каких-то случаях – с финансирования, в каких-то случаях – с поиска клиентов».
В целом, по словам Ника Коттона, регионального директора компании DTZ в Украине, любой девелоперский проект начинается с анализа возможностей застройки: «Девелопер должен использовать принцип нисходящей вертикали, идя от определения пригодной для осуществления проекта страны к выбору подходящего населенного пункта и далее – к определению оптимального сегмента рынка: будет ли это объект офисной, торговой, жилой, складской или промышленной недвижимости. Затем необходимо подыскать удовлетворяющий критериям участок (участки) под застройку. Далее наступает черед других компонентов: зонирование территории, разработка концепции, поиск и назначение представителей девелопера и подрядчиков, подбор соответствующей команды менеджеров, управляющих реализацией проекта».
ФУНКЦИИ ДЕВЕЛОПЕРА
«Существует несколько вариантов участия в проекте в сфере недвижимости, – говорит Ник Коттон. – Вы можете выступать девелопером, инвестором или подрядчиком. Подрядчик – это лицо, непосредственно занимающееся строительством объекта и получающее за это определенное комиссионное вознаграждение. Инвестор в буквальном понимании – это тот, кто вкладывает средства в строительство объекта недвижимости. Неопределенность возникает на стадии превращения девелопера в инвестора, поскольку есть «чистые» девелоперы и есть девелоперы-инвесторы. «Чистый» девелопер – это тот, кто видит возможности застройки того или иного участка и получает свою прибыль от целой комбинации факторов: оформления землеотвода, получения всех необходимых разрешений и лицензий, привлечения подрядчика на строительство, управления реализацией объектов недвижимости путем сдачи их в аренду или продажи. Настоящий «чистый» девелопер стремится к этому. Достигнув намеченного, он постарается поскорее отправиться дальше. Он может заключить форвардный контракт на продажу объекта недвижимости еще в процессе строительства или дождаться момента, когда все построенные площади будут сданы в аренду, и затем выйти на инвестиционный рынок.
Однако есть и другие девелоперы, которые хотят сохранить объекты недвижимости в своей собственности. Поэтому и возникает та самая «серая зона», когда невозможно определить, являетесь ли вы собственно девелопером или инвестором. Согласно международным стандартам бухгалтерского учета и отчетности, девелоперская и инвестиционная деятельность рассматриваются как отдельные виды деятельности. Соответственно, различаются критерии амортизационных отчислений и оценки активов».
«Многие путают функцию девелопера с застройщиком, но это – разные виды деятельности, – добавляет Радомир Цуркан. – Застройщик выполняет только один из нескольких элементов девелопмента – строительство объекта. Соответственно, риск строительной компании кардинально отличается от риска, сопровождающего девелоперскую деятельность, где он не ограничивается величиной затрат на строительство. Ошибки в концепции, неправильный выбор места или неверные архитектурные решения могут привести к низкой доходности проекта, а то и вовсе к невостребованности помещений. В результате объект будет непривлекательным как для пользователей, так и для инвесторов, и его тяжело будет продать даже по себестоимости строительства (особенно, если объект невозможно изменить либо использовать по другому назначению). Девелоперский бизнес – наиболее рискованный вид деятельности, требующий максимальных знаний и профессионализма в создании и реализации проектов коммерческой недвижимости».


     Выделяя специфические характеристики девелопера как игрока рынка недвижимости, Андрей Назаренко отмечает, что «девелопер, в отличии от остальных участников проекта, принимает на себя наибольшие риски и получает наибольшую доходность. Отдельные компании, участвующие в девелопменте и получающие фиксированное вознаграждение, являются подрядчиками, поскольку их риск ограничен. Если же оплата зависит от успеха проекта в целом, это позволяет говорить о характерных чертах девелопера.
Опытные девелоперы большую или меньшую часть риска перекладывают на других участников проекта, используя финансовые ресурсы партнеров или кредиторов, однако даже в этом случае они несут ответственность за успешное выполнение проекта. Главное, чем рискует девелопер в данном случае, это не финансовые средства, вложенные в проект, а его репутация. И даже если при неуспешной реализации отдельного проекта девелопер, грамотно распределивший риски, не станет банкротом, его рыночное положение понесет непоправимый урон, что существенно усложнит его деятельность и возможность привлекать финансовых партнеров и кредиторов к своим проектам в будущем».
Именно здесь следует провести черту между двумя видами девелопмента и, соответственно, двумя видами девелоперов – speculative development и fee-development.
Описанные выше характеристики девелопера имеют отношение к speculative development, в рамках которого девелопер является единоличным организатором проекта, а также вкладывает в него свои собственные средства. И хотя в целом финансовая схема крупных девелоперских проектов представляет собой достаточно сложную комбинацию собственных средств, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей, девелопер является основным участником проекта, поскольку, помимо того, что его успех, как и успех других инвесторов, зависит от эффективности проекта в целом, он держит в своих руках все нити проекта.

       В последние годы на Западе начала получать распространение схема fee-development, в рамках которой девелопер не несет финансовых рисков и получает фиксированное вознаграждение и, как правило, долю в прибыли, если проект окажется успешным. Чаще всего заказчик (банк, инвестиционный фонд, страховая компания, крупный землевладелец) нанимает девелопера для строительства на определенном земельном участке здания «под ключ» и, в ряде случаев, заполнения его арендаторами. При этом выбор девелопера происходит, как правило, на основе тендера. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он лишь координирует все этапы девелопмента, кроме решения финансовых вопросов. Гонорар за руководство проекта в особо сложных проектах может достигать 10-20% от их стоимости. В целом, по мнению экспертов, такая схема девелопмента по своей сути очень близка к проджект-менеджменту.
ДОХОДНОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА. ВЫХОД ИЗ ПРОЕКТА
По словам Радомира Цуркана, ключевым критерием эффективности проекта является его доходность, которую определяют соотношением величины затрат и доходов: «Величина затрат формируется следующими элементами: стоимостью входа в проект (стоимость приобретения участка), статусом документов по земле, степенью сложности и предположительного срока всех согласований по проекту, стоимостью строительства с учетом стоимости освоения конкретного участка (сети, грунты, снос существующих строений и т.п.). Доходная часть – арендной ставкой на данный формат недвижимости, динамикой сдачи в аренду и уровнем заполняемости объекта, ставкой доходности подобного класса/формата недвижимости при инвестиционной продаже».
Как отмечает Юрий Нартов, директор департамента инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина», «на практике девелопмент очень рискованный вид бизнеса, и девелоперы рассчитывают на доходность как минимум 20%, 25%, 30%. Сегодня вряд ли кто-либо из украинских девелоперов станет развивать проект с доходностью менее 20%.
В целом, на доходность могут повлиять разные факторы. Например, девелопер сделал расчет денежных потоков исходя из одного уровня арендных ставок, а они в действительности оказались ниже вследствие перенасыщения рынка к моменту вывода объекта. Конечно, девелопер просчитывает все эти варианты, но на нашем рынке период прогнозирования и перспективных расчетов более короткий, чем за рубежом по причине большей неопределенности».
Важный вопрос, на котором эксперты акцентируют внимание – зависимость общей доходности для девелопера от этапа, на котором он выходит из проекта. Так, как отмечает Радомир Цуркан, «по классической схеме выход девелопера происходит на 2-5 году после полной сдачи объекта в аренду. Выход на 2-3 году аренды – сегодня наиболее верная стратегия в секторе торговых центров. Что касается офисного рынка, сегодня тяжело однозначно сказать, на каком этапе выхода достигается максимальная доходность: продажа заполненного здания с арендаторами через 1-3 года после его открытия, либо продажа готового здания конечному пользователю сразу по окончанию его строительства. Все зависит от инвестиционной политики – вернуть быстро или иметь постоянный стабильный доход».
По словам Юрия Нартова, «быстрый выход из проекта предполагает небольшую доходность. Если девелопер получил земельный участок, сделал концепцию проекта и захотел выйти из него, продав другому девелоперу или инвестору, его доходность не будет высока, так как основные вложения в проект еще предстоит осуществить новому владельцу. В то же время, если девелопер осуществляет весь цикл работ, то он в праве претендовать на максимальную отдачу. Если он продает незаполненный арендаторами объект, то его доходность будет ниже, так как риск сдачи в аренду в этом случае берет на себя новый владелец».
С этим мнением соглашается Юрий Пивоваров, коммерческий директор компании «Еврокон Украина»: «Момент выхода девелопера из проекта может быть разным. Частичная продажа доли проекта возможна уже на этапе проектирования после решения вопроса с землей, если девелопер хочет привлечь опытного партнера для создания успешного проекта. Но на данном этапе стоимость проекта еще не высока, поскольку существуют риски, связанные с согласованием проекта городскими властями».
Относительно способов выхода из проекта для девелопера, то, по словам Юрия Нартова, «наиболее простым вариантом является его инвестиционная продажа, при которой объект строится, заполняется арендаторами и продается. Используются также другие сценарии: например, инвесторы могут предложить девелоперу форвардное финансирование проекта, предоставляя свои ресурсы для того, чтобы девелопер строил объект. Как только девелопер закончит строительство и заполнит объект арендаторами, инвестор выкупает его».
По словам Радомира Цуркана, девелопер должен в самом начале предусмотреть возможность «выйти» из проекта на любой его стадии: «На рынке масса примеров сделок по переуступке проектов при различной степени их готовности – на стадии «эскиз» с оформленной землей и без согласований проекта, на стадии проект, но без полного пакета согласований, и, в редких случаях, с готовым проектом и полным пакетом согласований, включая разрешение на строительство».
Владимир Школьник также отмечает, что девелопер может выйти из проекта на любом из его этапов: «Такое решение может быть принято по различным причинам: появится необходимость в деньгах, изменятся рыночные условия и девелопер перестанет верить в целесообразность развития этого проекта, найдется инвестор, который предложит привлекательные условия и т.д. При этом механизм выхода из проекта во многом зависит от его юридического оформления. Возможен вариант продажи компании, обладающей правами на проект, или ее части; также можно продать непосредственно объект недвижимости».
АУТСОРСИНГ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ
Ключевым элементом девелопмента является аутсорсинг. Так, Владимир Школьник, характеризуя уровень взаимосвязи функций девелопера с другими видами деятельности в сфере недвижимости и, в частности, со строительством, финансированием, риэлтерским бизнесом, отмечает, что в чистом виде эти функции должны быть разделены: «В идеале все это – аутсорсинг, а девелопер – это человек, у которого ничего своего нет, разве что секретарь, помощник, бухгалтерия, какой-то бэк-офис. Но этот человек четко знает, кто качественно строит, кто хорошо финансирует, знает хороших брокеров, которые потом продают или сдают в аренду построенный объект. Девелопер знает всех, кто может хорошо работать, и имеет у всех кредит доверия. В целом, чтобы быть успешным, девелопер должен иметь ум и везение, все остальное – это аутсорсинг: от денег до связей. Однако, непосредственной функцией девелопера, – продолжает эксперт, – является коммерческая часть проекта, а именно принятие окончательных решений. Что строить на этом месте – ТРЦ или жилой дом, какого формата? Это то, что лично я не доверяю никому, ведь это моя ответственность, мои деньги, мой успех».
По словам Радомира Цуркана, «на практике многие из функций девелопера отдаются на аутсорсинг, но в конечном итоге все зависит от стратегии и степени развития девелоперской группы: «Аутсорсинг дает гибкость в развитии компании и ее ресурсов, а также освобождает от необходимости постоянного ведения бизнеса в побочных индустриях, таких как строительство, проджект-менеджмент или консалтинг. Исключительно в компетенции девелопера должна лежать функция определения коммерческого потенциала участка и принятие решения относительно входа в конкретный проект. При этом девелопер должен быть компетентен практически во всех этапах и элементах проекта, чтобы эффективно контролировать подрядчиков».
«Важно понимать, что девелопер не может быть экспертом во всех сферах, необходимых для осуществления проекта, и поэтому во многом зависит от других его участников. – говорит Андрей Назаренко. – Но именно девелопер несет ответственность за любые ошибки, допущенные в рамках проекта. Даже если ошибку совершил кто-либо из других участников, девелопер обязан предотвратить ее последствия, поскольку это – его компетенция, ведь он отвечает за все, что происходит в проекте. Как показывает международная практика, успешными становятся только те девелоперы, которые четко знают, кому и какие вопросы задавать, а также как отличить заслуживающий внимания совет и важную информацию от консультаций, имеющих нулевую или отрицательную ценность. В этом и должно проявляться искусство девелопера – слушать многих, но выбирать лучший совет и уметь принять на его основе правильное решение».
ДЕВЕЛОПМЕНТ ПО-УКРАИНСКИ
В целом, по словам Артема Новикова, инвестиционного консультанта, партнера компании «Диалог-Классик», «украинский рынок девелопмента в его классическом понимании находится на начальной стадии становления и в целом существенно отличается от практики западного рынка. Классический девелопмент, предусматривающий максимальное использование внешних ресурсов, в Украине практически не представлен и до сих пор. Зачастую девелопер выполняет функции инвестора, проектировщика, юриста, управляющего строительством, а также управления реализованным проектом. Кроме того, украинские девелоперы – это чаще всего не самостоятельные компании, а структурные подразделения финансово-промышленных групп и/или крупных строительных компаний.
Отличаются также механизмы инвестирования: если западные девелоперы, как правило, не начинают проекты, пока не заключен хотя бы один договор с будущим крупным арендатором недвижимости и не найден стабильный источник внешнего финансирования, то в Украине девелоперы очень часто развивают проекты, финансируя их начальную стадию самостоятельно, не имея никаких гарантий будущей реализации и привлечения денежных средств, и лишь затем начинают искать финансовых партнеров и крупных арендаторов/покупателей.
Кроме того, стоит отметить различие в подходах к реализации проектов: если на Западе в основу идеи создания объекта недвижимости ставится потребность рынка, то в украинской практике очень часто применяется подход, когда под существующий участок разрабатывается его функциональное назначение, что не всегда является эффективным, поскольку участок изначально может иметь ряд недостатков для того или иного вида застройки».
Одна из наиболее специфических черт девелоперской деятельности в Украине, по мнению Ника Коттона, заключается в высоком уровне централизации с минимальным использованием аутсорсинга: «Многие украинские девелоперы, например, все еще предпочитают самостоятельно заниматься сдачей своих объектов в аренду. Между тем иностранные девелоперы обращаются для этого к профессиональным агентам, тем самым, обеспечивая формирование оптимального состава арендаторов и заключение эффективных договоров аренды. Украинские девелоперы часто уверены, что могут решить все вопросы, связанные с созданием и реализацией объекта недвижимости, самостоятельно.
Основное отличие между отечественными и западными девелоперами состоит в меньшей склонности украинских игроков рынка недвижимости к аутсорсингу.  Причина этого заключается не в желании девелоперов сэкономить, а в малом количестве профессиональных компаний, которые могли бы эффективно выполнить аутсорсинг. В таких условиях некоторые украинские девелоперы пытаются получить знания, привлекая международных партнеров или просто общаясь с западными девелоперами, чтобы выяснить все сложности и нюансы, связанные с реализацией проекта в новом для себя сегменте.
Некоторые из отечественных девелоперов, не будучи компетентными в реализации масштабных проектов и не имея достаточных финансовых ресурсов для доведения их до завершающих стадий, концентрируют свое внимание преимущественно на начальных этапах освоения проектов – получении прав на участок, зонировании, оформлении планировочных решений в соответствии со своими представлениями (!!!). Затем, еще до начала строительных работ, продают проект следующему, более крупному и опытному девелоперу, который привлекает подрядчиков, консультантов, финансовые ресурсы и осуществляет проект. Многие украинские девелоперы предлагают к продаже 100% или контрольный пакет корпоративных прав на проект после разработки и согласования проектной документации, оценивая при этом стоимость проекта в 20-25% от стоимости готового объекта в зависимости от качества концепции и проектных работ.
Начавшись со второй половины 1990-х годов в офисном сегменте все еще продолжается фаза спекулятивного девелопмента, основная формула которого – «build cheap, sell quick» (строить дешево, продавать быстро). Рынок заполнен наскоро реконструированными или вновь построенными объектами низкого качества. Винить в этом девелоперов нет оснований, поскольку рынок поглощает подобные помещения и готов поглотить еще. Пока не будет перенасыщения, качество будет оставаться вторичным по сравнению с самим фактом наличия помещений. Если говорить о сравнении отечественного и западного девелопмента, то принципиальное понимание сути этого вида деятельности одинаково, но если европейские компании действительно занимаются девелопментом, то у большинства украинских компаний во главе угла изначально стоит спекулятивный интерес. Железобетонная формула «построить до 1000, а продать не ниже 3000», которую до сих пор рассчитывают на квадратных метрах как в офисах, так и в торговых проектах, пока преобладает над стремлением создать инвестиционный продукт. Но, необходимо отметить, что после первых инвестиционных продаж в 2003 году у некоторых местных девелоперов начинает формироваться стремление создавать investment grade product.
Основное отличие и барьер для эффективной работы зарубежных девелоперов в Украине заключается в сложности и длительности согласовательного процесса. Если строго следовать этой процедуре в строительстве, то с учетом процесса землеотвода общий срок согласования проекта займет от 2 до 5 лет. В Киеве есть ряд известных примеров «застрявших» иностранных проектов на различных этапах согласований. Кроме того, за последний год имели место случаи, которые вообще шокировали зарубежных партнеров, когда при наличии всей документации и разрешения на строительство невозможно продолжать строительство – вмешиваются политические, общественные, судебные силы. За рубежом также существует согласовательный процесс, но он более customer-friendly и прозрачен, а полный цикл согласований в целом занимает не более 1-2 лет.
КОНКУРЕНЦИЯ
Следствием вышеописанной ситуации на рынке является то, что в украинских условиях основным конкурентным преимуществом девелопера является административный ресурс: умение получать земельные участки, изменять их функциональное назначение. Те компании, которые имеют для этого адекватные возможности, наиболее успешны. И когда сюда приходят западные девелоперы и сталкиваются с этими проблемами, они понимают, что здесь несколько иная философия ведения бизнеса.
Помимо админресурса, конечно, очень важен опыт девелопера на рынке. Есть девелоперы, которые развивают много проектов, но они имеют разную направленность, представлены в различных сегментах недвижимости. В итоге объекты получаются не самого лучшего качества. С другой стороны, концентрация усилий на каком-то отдельном сегменте, например, офисном, позволит девелоперу стать лучшим в этом направлении.
Безусловно, очень важны человеческие ресурсы. Если у девелопера есть хорошая команда, он привлек на аутсорсинг профессиональных консультантов, обратился к услугам более дорогих, но, несомненно, более опытных западных архитекторов, то у него гораздо больше шансов построить качественный объект.
Юрий Пивоваров: «Конечно, на данный момент, когда конкуренция среди отечественных девелоперов практически отсутствует, абсолютное большинство проектов становится успешным. К сожалению, сегодня можно увидеть много концепций девелоперских проектов, в основу которых заложен принцип минимизации затрат и максимизации доходов сразу после запуска объекта.
ПЕРСПЕКТИВЫ
К ключевым тенденциям развития девелоперской деятельности в Украине Юрий Нартов относит следующие: «Во-первых, будет наблюдаться улучшение качества проектов. С одной стороны, местные игроки уже сегодня учатся на своих ошибках, привлекают профессиональных консультантов, западных архитекторов, проджект-менеджеров; с другой стороны – на этот рынок выходят профессиональные западные девелоперы.
Во-вторых, более дешевым становится проектное финансирование, подразумевающее предоставление кредита только под идею девелопера. Сейчас в чистом виде банки не готовы к такой форме финансирования проектов. На сегодняшний момент девелопер обязательно должен иметь залоговое имущество. В виду того, что отечественные банки активно выкупаются иностранными финансовыми учреждениями, можно ожидать снижение ставок и более гибких условий кредитования. Например, выход в Прибалтику многих иностранных финансовых групп привел к обвалу кредитных ставок.
Перспективы развития украинского девелопмента Ник Коттон связывает, в первую очередь, с приходом зарубежных игроков: «Украинский рынок коммерческой недвижимости будет развиваться, на нем будут появляться новые девелоперы и институциональные инвесторы. Зарубежные девелоперы будут покупать местных игроков не потому, что им нужна именно их компания или ее человеческие ресурсы, а из-за имеющихся у нее земельных участков под застройку. Наступит время, когда на рынке появится больше иностранных игроков. Это приведет к его качественному улучшению, мы увидим более профессиональные проекты.  источник
Tags: Украина, градостроительство, девелопер
Subscribe

promo greentown2020 february 15, 2017 09:00 11
Buy for 10 tokens
Город будущего в воображении современного человека - это 100 этажные небоскребы и прочие головоломные сооружения, вознесенные на километровую высоту. Но скорее всего, город будущего будет совсем другим. Вот посмотрите на этот уголок Сингапура. Эта обыкновенная уютная пешеходная улица - органичное…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 3 comments