greentown2020 (greentown2020) wrote,
greentown2020
greentown2020

Categories:

Мини-инвесторы наступают: как краудфандинг может изменить девелопмент в Украине

  Краудфандинг в недвижимости способен стать не только новым инструментом инвестирования, резко снизив порог входа в инвестиционные проекты, но и изменить рынок девелопмента в Украине. А заодно стать еще одним шансом привлечь в страну иностранный капитал.

   картинка источник
Что такое краудфандинг в недвижимости?
   Краудфандинг – это способ привлечения средств в проект по принципу «давайте сделаем это вместе». В недвижимости это коллективные инвестиции, которые привлекает девелопер для реализации своего проекта. Площадки для размещения и продвижения краудфандинговых проектов в интернете называют краудфандинговыми платформами. Это специализированные сайты, где девелопер может размещать свои идеи и проекты, привлекая группы мини-инвесторов, вместо получения заемных средств или поиска одного крупного вкладчика.
     Для инвестора краудфандинг интересен возможностью вложить средства в крупные проекты недвижимости, и получить свою, пускай и небольшую, долю.
Краудфандинг подразумевает резкое снижение порога входа в проект. При этом, если краудфандинговая площадка представляет собой интернет-платформу, становится неважной локация «мини-инвесторов»: свою долю в развитие, к примеру, ТРЦ в одном из областных центров в Украине, можно вложить, будучи хоть в Европе, хоть в Австралии.
      .(Что-что?   ...привлечь деньги в запорожские таунхаусы проживая э-ээ... в Тюмени..???.)))
картинка источник

Немного истории
В середине XX века в США были созданы так называемые REIT (Real Estate Investment Trust), инвестиционные фонды недвижимости, которые за счет коллективных инвестиций приобретали недвижимое имущество, либо вкладывали собранные средства в девелопмент. REIT работали по схеме «доверьте деньги фонду, а он разберется, куда их лучше инвестировать» для обеспечения доходности, альтернативной фондовому рынку и депозитам. Отчасти деятельностью этих фондов был обусловлен глобальный экономический кризис 2008-го года, что привело к разорению самих фондов, потере денег вкладчиками, а также к катастрофическому падению доверия к инвестиционным фондам как таковым.
«С рынка в итоге практически полностью ушел целый инструмент для инвесторов – капитал активно избегал инвестфонды, как посредников, потерявших доверие. При этом капитал, пускай и сократившийся, по-прежнему «требовал точки приложения». Ею стали прямые инвестиции в девелопмент, т.е. деньги пошли напрямую к девелоперу», – комментирует Виталий Бойко, NAI Ukraine.
Краудфандинг становился все популярнее, бурно развивающиеся информационные технологии перенесли его на онлайн-платформы и сделали еще доступнее: как для инвесторов, так и для девелоперов, получивших возможность размещать на таких веб-узлах свои предложения. Краудфандинговые платформы достаточно быстро выросли в многомиллионные площадки – неудивительно, что большинство из них уже выкуплены инвестфондами, проигравшими битву в 2008-ом, но не желающими оставаться в стороне от денежных потоков, внезапно прирученных «айтишниками».
Сегодня в мире успешно работает целый ряд краудфандинговых площадок – Fundrise, Property Peers, Realty Mogul, Prodigy Network и Primarq. Например, Primarq специализируется на акционерном финансировании в жилую недвижимость, тогда как другие порталы имеют дело с коммерческой. Активно развивается краудфандинг в недвижимости на Ближнем Востоке – в этом регионе сегодня существует около 30 подобных платформ.
Краудфандинг в Украине
Если говорить о краудфандинге как средстве привлечения финансирования без привязки к недвижимости, то украинским стартапам он известен и опробован вполне успешно. В 2015-ом году, к примеру, украинские 3D-пазлы Ugears собрали на известной площадке Kickstarter более $400 тыс. Создателям популярной LED-вспышки для смартфонов iBlazr 2 удалось собрать более $250 тыс. Ранее успеха добились LaMetric (собрано $369 тыс.), Petcube ($251 тыс.), первый вариант вспышки iBlazr ($156 тыс.). И успешных кейсов значительно больше. В Украине есть даже собственная краудфандинговая платформа – Big Idea, помогающая собрать средства на реализацию местных проектов.
В 2014 году команда из Ивано-Франковска за счет краудфандинга открыла первый в Украине социальный ресторан Urban Space 100 – авторы проекта убедили сто предпринимателей вложить деньги в заведение, прибыль от которого идет на городские социальные проекты.
Но чтобы «поставить на рельсы» краудфандинг в недвижимости нужно немного больше, чем интересная идея и интернет-платформа.
«Нам, как обычно, не хватает пилотного проекта, успешного примера для демонстрации возможностей краудфандинга как для девелоперов, так и для инвесторов, – говорит Виталий Бойко. – Мы уже ведем переговоры с международной компанией, выступившей с инициативой создания подобной платформы, причем если изначально планировалось аккумулировать средства локальных «мини-инвесторов», то у наших партнеров возникла идея посредством такой платформы привлекать в Украину иностранные инвестиции. Кроме того, мы ведем переговоры с региональным украинским партнером по развитию проекта коммерческой недвижимости, в котором 30% финансирования планируется получить именно за счет краудфандинга».
Требуется краудфандингу и понятная, адаптированная под местный рынок законодательная основа. По словам Владислава Кисиля, KPD Consulting, в настоящее время законодательно определены механизмы инвестирования и финансирования исключительно объектов жилого строительства, тогда как вопрос инвестиций в строительство нежилых помещений остается открытым. Но это не означает что такие, известные рынку механизмы, как фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования и эмиссия целевых облигаций не могут быть использованы при реализации подобного проекта.
«Другой вопрос – цена, время и распределение рисков между застройщиками, краудфандинговой платформой (в той организационно-правовой форме, в которой она будет реализована) и инвесторами. В связи с этим, можно рассмотреть такие возможности как долевое участие в строительстве, создание инвесторами простого товарищества или же составление договора покупки-продажи будущего объекта между платформой и лицами, решившими принять участие в проекте. В любом случае, в результате, всех участников проекта должны объединять отношения общей долевой собственности», – считает Владислав Кисиль.
Новый инвестиционный инструмент
Краудфандинг может стать новым инструментом инвестирования просто в силу отсутствия сильной альтернативы: к банковской системе нет доверия, фондового рынка вообще, с золотом ситуация непонятна, а дома хранить деньги небезопасно. Есть еще криптовалюты, но с ними неопределенности еще больше. Пока чуть ли не единственным объектом вложения средств в Украине остается первичная жилая недвижимость (по сути, тот же краудфандинг). Но и к ней вопросов достаточно много.
Коммерческая недвижимость (в первую очередь, торговая) остается недосягаемой целью для инвестирования – при стоимости девелопмента ТЦ в миллионы долларов о вложении личных средств речи, конечно, не идет. Вернее, не шло, пока на горизонте не появился краудфандинг.
Виталий Бойко рассказывает о планах использования краудфандинга для собственного девелоперского проекта NAI Ukraine. «В краудфандинге крайне важны доверие к девелоперу и уверенность в успехе проекта. В этом плане мы рассчитываем на успех как компания, которую знают и которой доверяют на рынке», – говорит Бойко.
Краудфандинг в недвижимости может спровоцировать изменение рынка девелопмента: если ваш проект вызовет доверие группы мини-инвесторов, снимается чуть ли не обязательное условие девелопмента в Украине – наличие собственного значительного капитала.
Как уточняет Виталий Бойко, в сегменте коммерческой недвижимости в Украине сегодня строят только за счет equity (собственных средств компаний – ред.), а это самый дорогой ресурс, и никто на развитых рынках так не поступает. «У нас же рынок ограничен только теми компаниями, у которых уже есть свой equity или доступ к другим финансовым ресурсам. Краудфандинг в этом плане способен дать импульс развитию рынка в целом».

по теме: Киевские таунхаусы: частные дома посреди мегаполиса
Tags: градостроительство, девелопер, недвижимость, урбанисты Запорожья
Subscribe

promo greentown2020 february 15, 2017 09:00 11
Buy for 10 tokens
Город будущего в воображении современного человека - это 100 этажные небоскребы и прочие головоломные сооружения, вознесенные на километровую высоту. Но скорее всего, город будущего будет совсем другим. Вот посмотрите на этот уголок Сингапура. Эта обыкновенная уютная пешеходная улица - органичное…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments