greentown2020 (greentown2020) wrote,
greentown2020
greentown2020

Categories:

Отсутствие плана развития городов порождает хаотичную застройку и коррупцию

  Корень зла - в отсутствии глобального видения и плана развития городов. Государство, если уберет коррупцию и наведет порядок в инфраструктуре городов, может снизить стоимость жилья для каждого покупателя.
  Статистика показывает, что строительная отрасль в Украине хоть и медленно, но развивается. Причем эта тенденция сохраняется с 2014 года. Сегодня рынок строительства составляет почти 2,5% ВВП страны и создает рабочие места для примерно 660 тыс. человек по всей Украине. Несмотря на все это, доверие украинцев к застройщикам находится на крайне низком уровне.
      Корень зла - в отсутствии глобального видения и плана развития городов - убежден Владимир Зубик, член Комиссии ВРУ по вопросам градостроительства. По его мнению, именно отсутствие плана развития городов и прозрачных правил развития для застройщиков является причиной хаотичной застройки и множественных социальных конфликтов.
- Расскажите о ситуации на строительном рынке: он растет, падает, стагнирует? Какие можете отметить тенденции?
- В 2014 году, после всех политических и экономических потрясений, объем строительного рынка в Украине достигал 50 млрд гривен. К 2018 году мы пришли к показателю в 136 млрд грн. То есть, рост за эти годы – практически в 2,5 раза в гривневом эквиваленте.
Как обстоят дела в этом году? Многие сейчас говорят, что мы прошли пик строительства, что такого бума уже нет, что у нас кризис строительства, падение рынка и т.д. Но в этом году мы видим рост на 21% против прошлого года. Максимальная динамика видна на столичном рынке. По данным Госстата, за 9 месяцев этого года только в столице общая площадь жилых зданий, принятых в эксплуатацию, составила 934,5 тыс. м2, что на 52% больше аналогичного периода прошлого года. Что бы ни говорили, отрасль развивается и растет, объемы строительства увеличиваются.
В прошлом году строительный рынок Украины оценивался уже в 4,5 млрд евро. Кстати, доля столицы в общем объеме составляет примерно четверть. Строительная отрасль – это примерно 2,5% ВВП Украины и более 600 тысяч рабочих мест. Но это значительно меньше того показателя, который мог бы быть. У нас большой нереализованный потенциал строительной отрасли.
- А какие показатели у других стран, в ЕС? С кого Украине брать пример?
- В соседней Польше объем строительства составляет 50 млрд евро, в Чехии – 20 млрд евро, в Турции – 113 млрд евро, в Германии – 350 млрд евро. Так что есть еще к чему стремиться. Конечно, ни турок, ни немцев мы пока не догоним, сравнивать тут наши возможности глупо. Но Польша или Чехия – вменяемый ориентир, на который мы можем равняться и на который должны выходить.
В Польше строительный рынок – 8% ВВП, в Словакии, где сейчас не слишком активно развивается рынок – почти 9%. Эта отрасль может дать Украине больше дохода. Поэтому ее важно развивать.
- В чем отличие украинского строительного рынка от зарубежных? Насколько сильно мы отстаем и почему?
- Не сказать, что во всем отстаем. У нас сильные девелоперские и архитектурные компании, талантливые архитекторы и грамотные технические специалисты. Хотя, как и в других отраслях, наблюдается бешеный отток кадров. Начиная от архитекторов и заканчивая рядовыми монтажниками и кладочниками – уезжают строить Европу. Также в Украине много законодательных препятствий и устаревших норм, которые сегодня сдерживают развитие строительной отрасли.
Взять те же нормы и стандарты в строительстве. Да, кое-какие реформы идут, но база все равно устарела. Это касается и технологий, и материалов, которые в Украине не разрешено применять. У нас в нормах еще сплошной "совок". А в это время весь мир применяет решения более технологичные, экологичные и экономичные. Нужно что-то с этим делать.
Кроме того, только в Украине застройщики за свой счет вынуждены создавать инженерно-транспортную инфраструктуру для своих объектов. В том числе, прокладывать внешние сети и впоследствии передавать их на баланс монополистам, которые распоряжаются и зарабатывают на них, не инвестируя. Это при том, что ранее существовавший паевой взнос якобы должен был использоваться городскими властями именно на это.
- Есть ли у нас сегодня какие-то возможности, чтобы это изменить?
- Насколько я могу судить, работа сегодня ведется. В последнее время есть ряд положительных инициатив со стороны того же Минрегионстроя: есть новые государственные строительные нормы. Например, в этом году отменили норму о строительстве мусоропроводов в жилых домах. Вот вы посмеетесь, а это долго было маркером нашей отсталости. Эта норма была обязательна почти полвека назад. Во всем мире давно сортируют мусор.
Вселяют оптимизм и новые законопроекты, которые вносит замглавы профильного Комитета Рады Елена Шуляк. Она сама – выходец с рынка, поэтому понимает его проблемы. Эти законопроекты регулируют строительный рынок, и в них есть конструктив: новые стандарты, понятие единого электронного реестра, отмена кадастра и т.д. Это нормальная европейская практика.
Насколько мне известно, сейчас власть рассматривает вариант создания единого реестра всех новостроек, попасть в который объект сможет только при наличии всех документов. Там будет видно продажи всех объектов на рынке. Это исключает риск двойной продажи и позволяет проверить состояние объекта, всю подноготную застройщика. Также это даст официальную статистику сделок на рынке, которой на сегодня в Украине просто не существует. Это позволит немного урегулировать рынок и даст картину реального спроса.
- Вы упомянули об утечке кадров из отрасли. Какие еще есть проблемы у самих застройщиков?
- Проблем очень много. Главная, как я уже сказал – это кадры. Лучшие руки уезжают за границу, а профессионалы нужны здесь. При том, что по уровню зарплат мы в принципе догоняем Польшу. Есть вакансии на зарплату в 1200-1500 долларов, и это на рабочие позиции. Застройщики стараются, как могут, удержать рабочие кадры в стране. Но они все равно уезжают за границу. А мы чувствуем большой дефицит квалифицированных рабочих.
Добавьте сюда низкую престижность рабочих профессий. Молодежь банально не хочет учиться в ПТУ. То есть, важная составляющая этой проблемы – престижность профессии строителя. Государство должно повышать престиж профтехобразования. А так у нас полстраны юристов, а дома строить некому. Хотя на стройке профессионал может заработать больше условного гуманитария.
Еще одна проблема, и вам о ней скажет каждый украинский застройщик – это отсутствие единых прозрачных правил игры, коррупция в системе согласований и разрешительной документации.
Еще одна ключевая проблема, которая наиболее актуальна для Киева – отсутствие утвержденного Генплана. Власть города не знает, каким будет Киев через 5, 10, 20 лет. Это бездействие порождает хаотичную застройку, проблемы с местными жителями, конфликты, протесты, суды. Также это не дает возможности застройщикам своевременно получать разрешительную документацию.
К чему это приводит? Правильно, к созданию большого пространства для коррупции. Вот и появляются у нас разные элита-центры, ЖК без документов т.д. Строительная отрасль, наверное, одна из самых коррумпированных в стране.
А все почему? Потому что нет рамок того, что можно, а что нельзя. А раз нет четкого "нельзя", получается каждое конкретное "можно". И этот коррупционный процент застройщики отбивают на ком? На покупателях. Приобретая жилье, вы можете до 100 долларов на квадратном метре платить "мзды" чиновнику.
Ну и, конечно же, отдельно я бы выделил инженерно-транспортную инфраструктуру. Это не проблема, а бич всех наших городов, и Киева особенно. Застройщики не просто строят недвижимость, они вынуждены перекладывать коммуникации, класть асфальт, обустраивать улицы и парки: делать работу коммунальщиков. Своими силами как-то эти проблемы застройщики решают. И, опять-таки, это удорожает жилье.
Государство, если уберет коррупцию и наведет порядок в инфраструктуре городов, может снизить стоимость жилья для каждого покупателя.
- Как это сделать на практике?
- Нужно, чтобы власть совместно с общественностью и теми же девелоперами решила этот вопрос. В европейских странах есть стратегические программы. В том же Берлине есть утвержденная на государственном уровне программа развития города на десятилетия вперед. Там четко прописано, в каком районе какие здания идут под снос, какие – под реновацию, какие – под реконструкцию; где и когда что будет построено. Это очень удобно, потому что создает понятные, прозрачные условия работы.
Например, есть бывший завод. Поделили его на земельные лоты: жилье, торговля, больница, школа, садик, технические сооружения, дорога… Выставили все это на открытый аукцион по принципу ProZorro. Застройщики купили интересующий кусок земли и пошли строить. Все! Вот, как надо работать.
Эту практику нужно внедрять здесь. Также нужно регулярно инвестировать в развитие инфраструктуры: разгружать магистрали, строить мосты, обновлять коммуникации. Нужен нормальный качественный и комфортный общественный транспорт. Я пока масштабных подвижек в этом направлении не вижу, увы.
- Какие вы видите пути решения этих проблем?
- Когда у каждого города есть стратегия, есть контроль за финансированием – чтобы деньги действительно шли на целевое использование, то город, понимая план своего развития, может заранее предусмотреть строительство сетей и дороги к будущему микрорайону. А не как у нас сейчас – решать эти проблемы постфактум, когда тысячи людей ежедневно часами стоят в пробках.
Потому что сегодня мы сначала создаем проблемы, а потом думаем: что же с ними делать? А хотелось бы перейти к практике: давайте спланируем, как мы развиваемся, а потом будем постепенно все это осваивать.
- Как, на ваш взгляд, это отражается на репутации застройщиков?
- Это абсолютно взаимосвязанные вещи. У нас из застройщика делают жупела, который якобы только зарабатывает деньги, нарушает закон, "садится" на существующую инфраструктуру, паразитирует там, где строит, создает дополнительные проблемы и конфликты, ни о ком не заботится и так далее. Такое отношение действительно возникло отчасти из-за тех проблем, которые мы только что обсудили. Это выливается в недовольство людей. И об этом пишут СМИ и блогеры, активисты. Строительная отрасль постоянно под микроскопом общественности. И на такие новости есть спрос.
Но многие не видят или не хотят видеть, что, к примеру, все последние реконструкции парков в Киеве – кроме, наверное, парка "Наталка" – были выполнены за счет и силами застройщиков. А еще застройщики занимаются менее заметными, но более важными вещами – это и перекладка коллекторов, реконструкция сетей, строительство новых дорог, благоустройство.
- Как быть застройщикам, девелоперам в этой ситуации? Ведь люди не будут покупать жилье у тех, кому не доверяют.
- В той же Польше девелоперы совместно со СМИ проводили целенаправленную пиар-кампанию по пересмотру имиджа застройщика. Писали, сколько застройщики отремонтировали километров дорог, сетей, парков. О том, что они в больших количествах платят взносы, налоги, создают тысячи рабочих мест и т.д.
Да, деятельность застройщика – это бизнес. Но есть много точек, в которых бизнес пересекается с интересами местных жителей. И вместо того, чтобы друг с другом воевать, бастовать и перекрывать стройки, можно находить компромиссы.
Украина должна идти тем путем, который прошли наши соседи: если государство не может реализовать программы самостоятельно – необходимо партнерство с бизнесом. Застройщики, я уверен, готовы играть по честным и прозрачным правилам, но это не игра в одни ворота.

Александр Мазур 09 декабря 2019
Строительство Застройка Градостротельство Девелопер
Tags: Украина, городские проблемы, градостроительство, девелопер, урбанисты Запорожья
Subscribe

  • Самые красивые улицы мира

    Улица Herbert Baker Street, Претория, Южная Африка; Площадь де Монсоро, Париж, Франция; Улица Umbrella Sky Project, Агеда, Португалия;…

  • Миллион деревьев

    В градостроительстве во всем мире сегодня доминирует концепция экологичности. Специалисты в различных сферах объединяют усилия для того, чтобы…

  • Проблемы озеленения городов. Часть 1.

    проблема озеленения городов Булдакова, Е. А. Решение проблем экологии путем организации мобильных систем озеленения Урбанизированные…

promo greentown2020 february 15, 2017 09:00 11
Buy for 10 tokens
Город будущего в воображении современного человека - это 100 этажные небоскребы и прочие головоломные сооружения, вознесенные на километровую высоту. Но скорее всего, город будущего будет совсем другим. Вот посмотрите на этот уголок Сингапура. Эта обыкновенная уютная пешеходная улица - органичное…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments