greentown2020 (greentown2020) wrote,
greentown2020
greentown2020

Category:

Человек и город. Кем и как создается городская среда?» Часть 2.

Первая часть лекции - здесь.
   Одна из важнейших идей, которая связана с управлением средой и которой нет в России, это идея управления средой как капиталом (!!!). Есть концепция инвестиционного портфеля. В случае городской среды — как при разном формате размещения можно и нужно сочетать жилье, частное, арендное, коммерцию крупного, среднего и малого бизнеса в пределах одного квартала. Как мне кажется, это та самая часть финансово-экономического бэкграунда, которая помогает мне понять логику управления недвижимостью — не в смысле отдельными домами, а в целом территорией.

   картинка источник
   Принцип устойчивого инвестиционного портфеля состоит в том, что его большую часть составляют бумаги с высоким уровнем надежности, хотя они дают очень малый доход и премия за риск там ничтожная. Затем в этот портфель добавляют в разных пропорциях более рискованные ценные бумаги, которые выводят его на тот уровень доходности, привлекательный для инвестора. Так портфель, с одной стороны, получает определенную надежность, с другой — доход.
Эта комбинация вполне применима к квартальному планированию застройки участков территории, когда примерно 65% у вас состоит из жилья проданного, приватизированного. То есть вы уже получили деньги, и эта часть практически без риска. Затем порядка 10% — арендное жилье. Я говорю в данном случае о некоем идеальном формате. Естественно, доли могут варьироваться. Затем идет относительно надежная коммерция, расположенная у фронтальных фасадов с выходом на улицы, по которым идут пешеходные и транспортные потоки, и более рискованная коммерческая недвижимость, которая выходит во внутренние части дворов. Там совсем небольшая часть офисов, которые могут сняться, могут не сняться, на которые могут найтись арендаторы, а могут не найтись. Но если находятся, то они поддерживаются. Это одна из форм, которая используется во многих проектах реновации территории. Когда застраивается участок, людям предлагают не просто квартиры, а еще и долю в этом пуле. Таким образом, они становятся соучастниками и совладельцами этого всего пула и получают соответственный доход.
Чем эта система хороша, особенно в нашей ситуации? Тем, что значительную часть здесь составляют организации, а не жители. Жители плохо пока что-либо организуются, как я уже сказал, лишь 5% из них готовы участвовать в управлении. И сама по себе это история — для управляющей компании, которая уже направляется акционерами, то есть организациями, которые либо владеют этой площадью, либо долгосрочно ее арендуют, в том числе жителями, которые там живут. Эта более или менее устойчивая с экономической точки зрения система дает нам представление о том, как может быть устроен квартал. Разумеется, нужно понять, что это за квартал, какие у него физические параметры, на какие транспортные магистрали он выходит. Это все уникальность, и она, разумеется, должна здесь присутствовать. Но так или иначе эта система дает вам возможность усваивать земельную ренту от всей территории, а не только от квадратного метра и управлять ею.
К сожалению, пока это в нашей конструкции невозможно. Но поскольку мы в проектах реновации были призваны мечтать, то мы изложили эту систему. Реплики этой системы прекрасно действуют в других странах. Мы просто лишний раз показали, что межевание земли в основе этой системы — это вообще главный способ выделения экономических активов. И от того, каким образом размежевана земля — размежевана ли она по отмостке домов или так, что она может быть основой инвестиционного пула, зависит успех или неуспех той или иной территории.
Надо сказать, что те правила землепользования и застройки, которые сейчас приняты в Москве — спустя ровно 100 лет после того, как они были приняты в Нью-Йорке, и 20 лет после того, как они были приняты в первом российском городе, не нравятся даже инициаторам их принятия. Поскольку они были приняты с подачи федерального правительства, а не Москвы. Но это главный институт управления экономической ценностью городской среды и главный институт управления комфортом, поскольку комфорт и экономическая ценность, как я попытался показать,— это вещи абсолютно друг с другом совместимые. Помимо этого в этом уравнении существует налог на недвижимость. Это долгая история, и понятно, что в России он еще, может быть, не одно десятилетие будет приживаться, поскольку доходы населения не соответствуют стоимости тех объектов недвижимости, которыми оно владеет.
Сама по себе схема налога на недвижимость устроена таким образом, что доля цены местоположения в цене здания — примерно 2/3–3/4, а коробка и инфраструктура — все остальное, коробка вообще минимальна. Среда и местоположение контролируют 2/3–3/4 цены. Соответственно, если налоги, которые собираются с этой недвижимости и инвестируются исключительно в благоустройство, трафик и налаживание инфраструктуры, то растет налоговая база, а значит, увеличиваются и платежи в бюджет города. Это идеальная конструкция. Так работает классический американский город. Потому что ничего, кроме налога на недвижимость, у него практически нет. У него есть доходы от инфраструктурных предприятий и налог на недвижимость. В нашей же российской реальности муниципалитеты практически все дотационные. Если брать Москву, то это и вовсе не муниципалитет, а совершенно противоположный случай — когда в городе сосредотачивается огромное количество денег крупных федеральных компаний. Но сама по себе идея — это приглашение муниципалитетов инвестировать в среду. Муниципалитет — рациональное устройство. Его руководство может быть эгоистичным и хотеть увеличить поступление налогов в казну. Для этого ему нужно проводить благоустройство и работать над качеством физической и социальной среды. Тогда налоги будут расти, и, таким образом, экономика мотивационно смыкается с желанием проводить благоустройство. И это не кампания, а регулярная работа, поскольку сам по себе налоговый процесс повторяется ежегодно и крайне важно, чтобы вся эта работа проводилась постепенно и устойчиво.
Если посмотреть на структуру территории, в Москве эта работа была сделана в Высшей школе урбанистики Егором Котовым и Русланом Гончаровым. Они провели типологию московской городской среды и вычислили районы, которые находятся на расстоянии более трех пересадок от места основного назначения. Таких территорий в Москве оказалось примерно 45%. Рыхлых, плохо доступных. И это как раз тот самый случай, когда вроде бы реновация, перепланировка и регенерация очень нужны. Но в эту реновацию зашли с совершенно другой стороны, и зашли очень плохо, не вникая в суть адаптационных процессов населения, не посоветовавшись ни с кем, нарушив все возможные разумные правила взаимодействия с людьми. Если же отбросить сам неудачный заход, то можно сказать, что идея реновировать московские территории, конечно, правильная. Мы ее обсуждали еще лет 15 назад в Институте экономики города, когда основная мысль была в том, что территория Москвы не производит той земельной ренты и не дает того комфорта, который могла бы производить и давать в случае, если ее по-другому спланировать. Из-за этих плохо структурированных и плохо оформленных территорий, которые, по сути, являются экономическим бременем, в городе происходит провал социальной самоидентичности, самобытности, особенно в тех районах, где живет большое количество людей.
Есть данные о потоках людей от «МегаФона». Это 3,5 млн сигналов с 6 утра до 12 дня, перемещения в режиме реального времени. Те самые Big data, которые позволяют увидеть, как все это происходит. Из статистики мы знаем: между Третьим кольцом и МКАД живут порядка 10 млн человек, по официальным данным, и 12 млн — по неофициальным. Внутри Третьего кольца — около 2 млн человек. Также была проделана большая работа по семантическому анализу социальных сетей — Twitter, «Одноклассники», Instagram, Foursquare, «ВКонтакте». Каждый публичный пост был проанализирован на предмет того, есть ли в нем название какого-либо района и какая по этому поводу высказана эмоция. Мы видим, что в пределах Третьего кольца вертикальная ось — это время. Два месяца: август, сентябрь. В это время наблюдается рост сообщений о том, что происходит в этих районах. Вокруг — абсолютная чернота. То есть про те места, где живет больше всего населения, практически никто не пишет. Они лишены какой бы то ни было идентичности и отличительного свойства. Похожую работу, но с другими данными выполняла несколько лет назад студентка Высшей школы урбанистики Наталья Волкова. Она обнаружила, что на основных порталах, которые сообщают о событиях в городе Москве,— в «Афише», в блогах и многих других, привязка к какому-то никнейму района практически отсутствует. То есть порядка 88% — это чистые адреса, где будет происходить какое-то событие, кино, фестиваль. Порядка 10% были привязаны к станциям к метро, 2% были привязаны к названиям районов типа «у нас в Хамовниках» или «в Марьино». Такого рода отсутствие локальных брендов — это важнейший индикатор того, что, по всей видимости, с социальной средой в этих районах что-то не так.
На самом деле, конечно, мы понимаем, что не так. Связь между такого рода бихевиористскими наблюдениями и просто морфологическим анализом территории в данном случае очевидна. Плотность населения и качество общественного пространства. Помимо того что лечит планировка, бесспорно, еще лечит плотность. Если посмотреть на данные соотношения качества жизни и плотности населения по разным городам мира, то Москва чуть-чуть в лучшем положении, чем Дакка. То есть очень низкий индекс Liveabillity и огромная плотность. При этом Москва по застройке крайне рыхлый город, а по плотности населения — очень высокий. В этом-то, собственно, и проблема. Конечно, плотность должна быть соответствующим образом оформлена. Она, как и планировка, может лечить. Опять же есть данные корреляции Института транспорта техасского, который проводит исследования по всему миру и, в частности по США, Европе и даже России. Если посмотреть на данные по США, то чем больше плотность населения, тем меньше трафик. Потому что значительная часть населения при правильно организованной плотности уходит в пешеходный трафик (!!!). Реализована концепция mixed use, то есть использование одного пространства и как рабочего, и как пространства для жизни, и как пространства для социальной инфраструктуры. Все это снижает автомобильный трафик на несколько порядков (!!!).
Но такого рода соотношения в аргументации, например, крупных программ благоустройства и реновации вообще не участвуют. И это очень-очень странно. Потому что возмущение по поводу парковок совершенно понятно, и это важнейшая социально-политическая тема. Но сама планировка, плотность с привязкой к такого рода аргументации вообще не обсуждается, хотя это классическая теория и она давно существует и себя оправдывает. Так что одна из проблем, которую мы видим сейчас в России, состоит в том, что именно на интеллектуальном и профессиональном уровне многие прописные истины не принимаются, и это уже политэкономия города, а не экономика.
Любопытное открытие про Москву как моноцентричную территорию, которое совершается в том числе с помощью больших данных, заключается в том, что примерно 70% людей, которые живут на периферии, в момент рабочего дня там же и остаются. Они вообще не выходят за пределы своих сот размером 100 на 100 м. Это свидетельствует о социально-демографическом составе таких районов. В районах с такой интересной консервацией населения, с одной стороны, люди изолированы, что плохо, но, с другой стороны, есть возможность для создания дополнительных центров. Например, за Речным вокзалом располагается Головинский район. В нем работает в четыре раза больше людей, чем в центре. То есть идея всем ехать работать в центре тут не действует. Но все равно эти люди работают довольно далеко от места своего жительства, тем самым создается трафик, и пробки там гораздо больше, чем в центре. Эта часть не структурирована и должна быть основным предметом благоустройства. Потому что это, с одной стороны, изоляция, а с другой — колоссальный потенциал, потому что там уже есть своего рода mixed use. Его надо связать морфологически и транспортно таким образом, чтобы он давал и максимальную ренту, и максимальный комфорт. Жить в ощущении, что все едут в центр, неправильно, потому что едут в центр далеко не все и примерно четверть едет туда, чтобы пересесть и уехать в другую часть периферии.
 Естественно, одна из идей, которая, как мне кажется, должна восторжествовать в крупных мегаполисах,— это идея сетевого города. Мы ее начали разрабатывать и в компании Habidatum, и в Высшей школе урбанистики. Она состоит в том, что у старых исторических городов сложившаяся планировка с разнообразным жилым фондом как раз прекрасно работает на утилизацию ренты. Если у их жителей появляется возможность за час доехать до крупнейших аэропортов типа Домодедово, Шереметьево, Внуково, то эти города становятся альтернативой московским микрорайонам, потому что экология, планировка, разнообразный жилой фонд, доступность транспортных узлов, которые нужны для путешествий по России и миру, лучше, чем в Москве, в значительной части. При этом есть возможность также использовать уникальные функции Москвы — а мы посчитали, что примерно 25 дней в году средний москвич использует уникальные функции Москвы, то есть Большой театр, министерства, какой-нибудь госпиталь, которого нигде нет. Но это 25 дней в году, и в этом смысле чувствительность использования этих уникальных функций ко времени очень снижена. То есть можно и за два с половиной часа на машине доехать до Большого театра, а потом вернуться домой. Но сама по себе жизнь при наличии работы и инфраструктуры в таких городах дает интересную концепцию сетевого города.
Например, такого рода сетевой город существует на границе Бельгии, Голландии и Германии. И основной поток миграции сейчас идет в города, которые расположены между несколькими крупными. То есть у вас вместо одного аэропорта — 4, вместо 10 театров — 40, вместо 10 возможных мест приложения вашего труда — 50 и так далее. Живете вы при этом в достаточно хорошем с экологической точки зрения и в достаточно дешевом месте. Пользуетесь общественным транспортом или автомобилем. Но опять же, поскольку это находится в дисперсной системе расселения, вы достаточно спокойно избегаете перенапряжения трафика. Это сейчас основной тренд развития системы расселения в Европе.
Эта схема возможна и в Москве, и в Петербурге, и в Краснодарском крае, то есть в плотно заселенных районах России. Конечно, это невозможно в большей части России, поскольку расстояния огромные. Но для мегаполисов типа Москвы, Питера, Ростова, может быть, Екатеринбурга это вполне реальная конструкция. Конечно, ее нужно подпитывать различного рода решениями регуляторов, которые отвечают за строительство дорог. Тут должна быть межмуниципальная кооперация, которая развивает систему общественного транспорта, социальную инфраструктуру и так далее. Как мне кажется, если все и дальше будет развиваться в соответствии с теми тенденциями, которые сейчас наблюдаются в России, то в конечном итоге даже без особой помощи эти города станут конкурентами кольца микрорайонов Москвы, особенно тех, которые приближены к МКАД. Но, чтобы этот процесс шел нормально, конечно, нужно и правовое зонирование, и межмуниципальная кооперация, и другие способы координации, в том числе социальных льгот, тарифов и так далее.
Еще несколько примеров того, как с помощью больших данных можно расшифровать городскую среду. К сожалению, в основном все ушиблены идеей смарт-сити и пытаются инвестировать больше в технологии, которые наблюдают и мониторят, и в гораздо меньшей степени в технологии, которые анализируют то, что в итоге собирается. Но именно аналитика, на мой взгляд, представляет самый большой интерес и дает много интересных ответов, если с ней работать профессионально. Забавный пример из нашей работы по Рио-де-Жанейро. Мы анализировали данные по запросу нового центра мониторинга ситуаций в городе. Камеры в основном стоят вдоль дорог, а активность происходит либо в фавелах, либо в богатых районах. В Рио есть два района — Леблон и Росина. Леблон — это богатый рекреационный район, Росина — это фавела. Если посмотреть, о чем говорят люди в социальных сетях в одном и в другом районе, то в Леблоне это в основном рекреация — танцы, ночные клубы, всякие романтические увлечения и спорт, а в Росине совершенно другая история. Это в основном религиозные темы, обсуждение каких-то природных явлений, потому что они напрямую от них зависят: крыша протекает, оползни случаются. Ну и какие-то романтические обсуждения на том же самом уровне. Но структура социального сознания в этом районе абсолютно другая. И это действительно интересно, потому что так мы начинаем понимать, каким образом социальная среда взаимодействует со своим окружением.
В случае Барселоны мы проанализировали проблему, которая нам транслировалась из департамента туризма Барселоны — огромное количество жалоб людей на то, что туристы им мешают жить. Поскольку департамент туризма Барселоны — существо политическое, конечно, они были крайне взволнованны и попытались каким-то образом ограничивать поток туристов, особенно при новом мэре, женщине-коммунистке, которая решила, что надо всех туристов выгнать. Понятно, что этого не произошло, поскольку это деньги и прочее. Но главное, сама проблема оказалась совершенно ничтожной. Если посмотреть на Twitter-активность местных и туристов во всей Барселоне, то мы видим более или менее равномерное распределение по городу. Но есть места, где они пересекаются, и эти локации и являются проблемой. Из них поступают жалобы. То есть уровень проблемы оказался сильно завышен и малоадекватен. Одна из идей, которая родилась из этого наблюдения,— это идея по временной координации деятельности туристических объектов и разделение их с деятельностью объектов приложения труда.
Дальше — Денвер. Тут мы видим противоречия между собственно образом жизни и законодательством о труде. Практически все учреждения, которые должны работать в тот момент, когда человек выходит с работы в семь часов вечера и начинает жить, закрываются. Мы анализировали данные для компании, которая создает новый рекреационный район, культурный центр, чтобы понять, кто туда может прийти. И одна из основных проблем, которую мы обнаружили, состояла в том, что временные циклы жителей и тех организаций, которые их принимают, абсолютно не совпадают. В разных районах по-разному, но так или иначе. Это та часть городской среды, которая нами вообще не особо видима. Это даже не морфология пространства, это просто часы работы учреждений. И их координация действительно дает колоссальные возможности и для повышения комфорта, и для повышения той ренты, которую можно собрать с этой земли.
Совершенно меня сразившая работа наших практикантов в Habidatum — анализ данных по району Хаммерсмит в Лондоне, который по всем параметрам считался одним из самых космополитичных. То есть по статистике там все: и арабы, и мусульмане, и католики, и православные, и евреи, и выходцы из разных регионов мира. В результате на основе данных социальных сетей, которые были геотегированы и привязаны ко времени, мы поняли, что в этом районе существует так называемая темпоральная сегрегация. То есть все эти группы там существуют, но по времени вообще не пересекаются. Утром — мусульманское комьюнити, вечером — ЛГБТ, во время бранча — мамы с детьми, во время ланча — белые воротнички, после этого — синие воротнички и так далее. То есть степень пересечения этих сообществ практически нулевая. Это как обувь, которая носится разными людьми в разное время. То есть никакой это не космополитичный район, а наоборот, сегрегированный, темпоральный по времени.
Закончу я рассказом о проекте, который мы сделали в Нью-Йорке. Это, по сути дела, ответ на те волнения, которые вызывает эволюция офисных районов с очень высокой стоимостью коммерческого пространства, в результате чего в окрестностях исчезает малый и средний бизнес. Возникла идея: а почему, собственно, эти гигантские пространства первых этажей, которые выглядят как футбольные поля, а в конце на ресепшен сидит человек и пропускает посетителей Morgan Stanley или Merrill Lynch, после семи часов вечера и до часу ночи с помощью правового зонирования не открыть для киосков, клубов, вечерних детских садов и так далее? Для того чтобы понять, где эта проблема реально существует, мы исследовали ряд кварталов на Манхэттене. Одним критерием стала активность в этом районе, и она была измерена количеством такси, брошенных там и взятых в каждый час суток. Вторым критерием — собственно стоимость коммерческой недвижимости. И третьим — разнообразие функций вокруг, то есть кто там есть, есть ли там разнообразная среда с точки зрения услуг или нет. Мы брали только те районы, в которых наблюдались высокая цена, большая активность и очень маленькое разнообразие — такие как бы пустыни, куда люди приезжают и откуда уезжают после работы.
Решением проблемы, как нам показалось, может стать коммерческий таймшеринг — введение специального регламента в правовом зонировании, который заставляет компании либо платить деньги, либо отдавать часть своего пространства с семи часов вечера до часу ночи в общественное пользование, либо покупать квоты у тех, кто эти пространства использует в течение 24 часов. Например, библиотека, которая работает 24 часа, может пускать в свое помещение людей, а может продать свою квоту какому-нибудь Morgan Stanley, который закроет пространство, если ему так хочется, но зато библиотека получит деньги для приобретения новых фондов. И таких примеров может быть очень много.
Таким образом, как мы видим, вся средовая конструкция уходит в сферу не очень видимых взаимоотношений между людьми, организациями, регуляторами, которые соответствующим образом проецируются на пространство. Это ответ на постановку вопроса Раппапортом. Тоталитарная среда живет по одним законам, а вот такая среда живет по другим законам. Мы же находимся где-то посередине. И я очень надеюсь, что мы двинемся в нужную сторону.
  источник: kommersant.ru



по теме:
Генеалогия российской урбанистики
Урбанистика — ругательное слово? (!!!)
Маркус Аппенцеллер о хрущевках, реновации и городской среде.

О будущей конкуренции городов
Можно ли благоустроить города без крупных затрат ?
Умные города проследят за жителями

Tags: архитектор, город, городская среда, мегаполис, недвижимость, тенденции, цитаты
Subscribe

promo greentown2020 february 15, 2017 09:00 11
Buy for 10 tokens
Город будущего в воображении современного человека - это 100 этажные небоскребы и прочие головоломные сооружения, вознесенные на километровую высоту. Но скорее всего, город будущего будет совсем другим. Вот посмотрите на этот уголок Сингапура. Эта обыкновенная уютная пешеходная улица - органичное…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments